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2018年7月25日 韓婉萍 專家評論

按揭前要全方位計數

筆者工作的地產代理監管局,過去不時有收到關於地產代理誤導客人按揭資料的投訴,筆者發現此類型的投訴近期似乎有增加趨勢,而且不僅限於一手住宅物業,即使其他物業的買家,也有可能因為按揭不成功或不足而引起損失。

其實,買家即使真的能按揭成功,也未必一定代表可安枕無憂,最近筆者看過不少傳媒報道,不少首次置業的買家,透過坊間所謂「呼吸Plan」(意即有呼吸的人士都可獲審批)的高成數按揭購入一手住宅物業,引發一些評論擔心兩至三年後優惠完結後這批買家的還款負擔。

首先,筆者對於這些按揭計劃是否真的「有呼吸的人都可獲審批」抱有懷疑態度;其次,每個按揭計劃的條款均有不同,即使買家可以獲批按揭,利息的計算及優惠的多少以至供款期長短都可能因應申請人的個別情況有所分別。而買家是否選擇這些所謂「呼吸Plan」,絕對需要慎重考慮,尤其是自己的長遠供款及抗壓能力。如果買家已計清計楚,仍然選擇「入場」,其實也無可口非。

然而,筆者希望提醒買家,即使買家為求「上車」不顧一切,也要留意不是所有物業都可以獲貸款機構提供高成數按揭,即使是一手住宅物業也一樣,而且買家本身的財務狀況及信貸紀錄,也可能會影響貸款機構審批的結果。

舉例說,早前有一對準買家夫婦由一位地產代理安排視察一個住宅物業,之後便訂立臨時買賣協議。訂立臨約前,該地產代理向他們表示銀行估價會高於成交價,同時更聲稱他們可獲得相等於樓價八成的按揭貸款。

結果,數間銀行對該物業的估值僅達樓價的85%左右,而且因為買家購買該物業是用作收租,故提供予他們的按揭貸款亦僅為樓價的五成而已。可想而知,該對買家夫婦只好取消交易,同時向地監局作出投訴,最後該地產代理被局方紀律處分。

其實,傳媒不時都有報道,有買家因為按揭不足而被迫取消交易及遭沒收訂金,筆者再三希望提醒市民,要得知自己能否「上會」,必須要計清計楚自己的財務狀況,而且也要留意,即使樓價走勢向上,自己財務條件又屬良好,也有可能因為物業的質素影響而造成按揭不足,例如一些所謂「另類物業」或者「凶宅」,便有可能因估價不足而只批出較低的貸款金額,甚至不獲審批按揭。

同時,正如上述的投訴個案,物業是否用作自住,抑或用作投資收租,也是貸款機構會考慮的因素。所以,當中牽涉的變數實在太多,試想像地產代理與你僅僅數面之緣,對你的財務、信貸及家庭狀況所知極為有限,難以把所有變數計算在內,因此他向你提供的按揭資料,實在只能是一般而言的普遍情況,也即是僅供參考而已。要得到安心保證,最好還是親自向銀行或貸款機構查詢,然後才作出購買決定,繳付訂金。

地監局過去曾就着按揭問題舉辦大型公開講座「置業按揭精明眼」,席間有銀行代表及測量師分享影響按揭審批及估價的因素,讀者不妨到地監局重溫相關短片,增加對這題目的認識。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

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