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2018年7月24日 葉敬誠 專家評論

中等收入、中產與樓價

早前中文大學公布一項有關香港生活質素指標的研究,其中「置業負擔比率」惡化,而且創有紀錄以來最差。認真來說,情況已是老生常談。有趣的反而是後續討論,究竟何謂中產?

報章引述報告,2017年市區一個面積300方呎單位的樓價,相當於一個年收入約30萬元家庭的16.18倍;較之前一年的14.56倍惡化,而且是2008年以來最差。一些傳媒報道相關研究時,以「中產不吃不喝16年始能買樓」為題,在網上引起熱烈討論。討論內容不是「研究數據是否有錯」或「樓價是否高得不公義」等,而是「年收入30萬元都算中產」?

其實,報章報道的內文用字是「中等收入家庭」,但標題卻選用了「中產」。兩者的分別是,前者有絕對清楚的定義,沒有什麼討論空間;後者含義模糊,卻引起不少人的討論興趣。按統計處數據,2017年底全港家庭月入中位數是2.71萬元,換算下來,年收入是32.52萬元。不論我們主觀上認為2.71萬元是多是少,官方數據中,此就是中等收入。大致上,近年住宅供應不足,有資格入市的,的確是較高收入的家庭。「中等收入」的確難以負擔現時的中下價樓。

住私樓=中產?

另一方面,中產家庭卻無普遍接受的定義──舉凡收入、支出(反映生活水平)、學歷、住屋、生活品味等都有人用來界定中產。在模糊的定義中,香港人似乎不太接受中產階級住公屋,「住私樓」與「中產」兩個集合高度重疊。

市場上欠缺數據統計每年新置業家庭的入息,但我們大致上可由按揭數據逆推。據金管局數字,2018年3月,新批按揭的平均供款與入息比率為35%。同月的新批按揭平均貸款額為406萬元,還款期320個月,以平均利率2.15厘計,即月供約16681元,逆推後即當時新批按揭借款人平均月入47660元。此一月入水平大致是家庭入息中位數百一分段值的65,即比65%的家庭收入要高。

當然,借按揭的人不一定是新置業人士(新批按揭合約可以是轉按),新置業人士也不一定借按揭。但大致上,可以說現時申請按揭的家庭,收入其實遠超月入中位數。究竟平均月入4.7萬元算不算中產,也許一樣會引發連串討論,但重點其實不是中產定義,而是社會上大批中等收入家庭事實上真的負擔不了現時的私樓樓價,而輪候資助房屋又曠日持久時,香港人的生活質素,又談何改善?

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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