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2018年4月3日 葉敬誠 專家評論

新數據揭示按揭負擔處低水平

金管局上周發表報告,市場焦點是樓價持續上升之下,樓價與收入比率由2016年第四季15.9,上升至2017年第四季16.4;「收入槓桿比率」亦升至74.1%。但較少人留意到金管局新提及的另一項數據顯示,未償還按揭供款與入息比率卻持續偏低。數據再一次反映,統計上的中等收入家庭的確難以應付現時樓價,但要供樓的家庭,負擔卻遠較過去輕鬆。

所謂「收入槓桿比率」,是金管局用以量度按揭供款人還款能力的重要指標,它的計算是假設一個約500方呎的單位,承做20年期按揭,成數為七成,其供款相比私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。在2017年底數字為74.1%;由於新造按揭平均年期已逾25年、平均成數只為五成,因此數據並不反映實際上一般供樓家庭的供款負擔;但可反映中等收入家庭要入市難度愈來愈高的趨勢。

至於目前要供樓家庭的平均供款負擔,政府在每隔5年的人口普查中,有採集相關資料,2016年數據為19%,數字較2011年的20%有所下跌。而金管局新編的數據名為未償還按揭供款與入息比率(OMDSR),根據未償還按揭金額、平均利率及期限、自置居所家庭入息計算,2017年數字為12%,OMDSR大致上在2008年以後一直平穩,作為參考,1997年的OMDSR約為30%。理論上人口普查的平均按揭負擔及OMDSR都反映「現時需要償還按揭家庭的平均供款比率」;分別是一個數字由訪問樣本家庭而來,另一個由大數據統計而來,原則上後者會較準確。由於不少家庭在樓價較低時借取按揭,故數字較不受樓價上升影響。

OMDSR的統計再一次印證現時樓市的怪現象:由於樓價升幅遠高於收入增長,加上按揭上重重限制,「中等收入家庭」絕對難以應付現時的樓價。但成交量低,加上按揭成數限制、壓力測試的要求,又令實際上入市的家庭,按揭供款處於偏低水平,即使按揭利率急升幾厘,供款家庭的平均負擔仍在收入兩成以下,未來利息上升對樓市的影響,遠不及上一個高峰期嚴重。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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