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2017年10月3日 葉敬誠 專家評論

全面討論發展商按揭利弊

消委會在9月中發表報告,提醒新盤買家,如借用發展商按揭入市,要留意全期利息支出較高的風險。發展商安排的一按、二按利率較高,大概是稍有留意樓市新聞的人都會知道的事;但所謂百貨應百客,此類產品總有合適對象,問題是借款人是否了解當中利弊。

利:低首期

所謂「有首期,邊個想借高息按揭」,發展商(或其指定財務機構)提供的一按、二按,目的都是方便賣樓予首期不足的買家。事實上,低首期可能是此類產品最主要的賣點。

半利半弊:供款優惠

不論是「全隻一按」或「一+二按」的組合,多數發展商的按揭,都有「優惠期」的設計,或者是初期只供利息,或者是供款初期利率較低。客觀而言,有關設計的確可令借款人在供款初期負擔減少。但要留意,如果借款人在優惠期後未能償還餘額,供款會大幅上升,如遇上市場利率上升,供款急升比例更是驚人。

更要留意的是,除非借款人有能力在優惠期完結後償還發展商按揭(方法包括以現金儲備償還,或以銀行轉按方式償還),否則都需要有長期以「正常利率」還款的準備。

消委會以比較銀行按揭及發展商按揭「全期利息支出」的方法,提出後者利息支出較高,未必是一個最好的比較標準,因為很少人會「一供到尾」;換樓、轉按等都會減少支付高息按揭的時間,但在有能力償還高息按揭前,借款人可能需要較長時間應付高息按揭,卻是不爭的事實。

弊:免壓力測試

發展商提供的按揭安排,可粗分為「全隻一按」及「銀行一按+發展商二按」;後者由於涉及銀行,整個「一+二」的按揭組合,要通過壓力測試;當中二按利率雖然較高,但經過壓測,一定程度上保證了借款人在二按優惠期完成,利率又再上升3厘的情況下的還款能力。

而發展商提供的「全隻一按」,由於不涉銀行,部分不設壓力測試的要求,審批寬鬆。在某些借款人看來,毋須審查,正好方便他們多借,是利非弊。但此類安排,可能令借款人不小心借用了超出自己負擔能力的債務,在風險管理角度而言,並非一個良好設計。

上文陳述的利弊,不是建議新盤買家遠離發展商按揭;而是希望買家借取按揭前,先了解產品特性,選擇最適合自己的按揭產品。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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