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2017年9月21日 韓婉萍 專家評論

高成數按揭宜評估風險

今年多個新樓盤銷情暢旺,即使香港金融管理局再度「出招」遏抑樓市,似乎亦無礙市民上車的意欲。發展商更各出奇謀,推出林林總總的按揭貸款計劃作招徠,部分計劃更聲稱毋須通過銀行壓力測試或提交入息證明等,這無疑吸引買家入市,但其中的風險亦不容輕視。

樓市呎價屢創新高,買家的入場門檻亦相應提高。為協助買家上會,近期陸續有發展商與財務機構合作,推出新的物業按揭計劃,按揭成數可高達樓價八、九成,滿足部分買家在金管局推出一系列有關物業按揭的監管措施下,未能從銀行獲得足夠按揭貸款的情況。

這類高成數按揭計劃,有機會毋須買家提交足夠入息證明或通過銀行壓力測試,加上貸款初期免息或低息優惠,自然吸引不少首期不足,又想入市的買家向發展商或財務機構承造按揭。

值得留意的是,高成數按揭利息優惠一般只維持兩至三年,在優惠期結束後,樓按利率會調升。倘若買家在優惠期完結後,要轉至一般銀行承造按揭,便要考慮能否通過銀行的壓力測試或入息審查;假若未能通過,又或樓市一旦逆轉,便有可能需要一筆過支付轉按至銀行的貸款差額。另外,由於市場預期加息周期將至,買家必須慎重考慮自己長遠的供款及抗壓能力,以免陷入進退兩難的局面。

筆者想提醒準買家,在擁擠的樓盤現場,切記保持冷靜,不應單單根據地產代理提供的按揭資料便作出購買決定。其實,地產代理監管局已發出相關執業指引,持牌地產代理在處理物業交易時,不可向準買家就物業按揭貸款作出任何保證,例如可否成功取得按揭貸款、獲批多少貸款及貸款條款等,而應建議準買家直接向貸款機構查詢。

事實上,貸款機構在審批按揭貸款時,可能就申請者的財政狀況作出不同考慮。為免失預算,準買家應先向銀行或財務公司了解清楚按揭條款細節,同時衡量未來可能出現的市況變數,小心評估自己的還款能力,慎選合適的按揭計劃,方作出購買決定。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

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