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2017年9月1日 王振康 專家評論

共享工作空間興起令乙級寫字樓成基金新寵

共享工作空間近期成為商業地產的熱門搜索詞之一,其一因為香港的寫字樓租金高踞不下,初創企業需要利用共享空間作為基地;其二因為跨國企業也開始採納共享模式來增加資產組合靈活性;外資基金見共享工作空間在香港急速冒起,頓覺奇貨可居,近日於考慮購入寫字樓項目時,多以共享工作空間概念作預期回報分析。

香港寫字樓租金冠絕全球已非新聞,大小企業為減低租金費煞思量,以創新科技為主的初創企業,更需要一個低經營成本,而又可與其他志同道合人士互動的平台,此等因素令共享工作空間發展蓬勃。

其實,服務式寫字樓早在大約20年前在香港興起,為何其風頭近年被共享工作空間掩蓋?其主因在於時代變遷,新經濟大趨勢追求創新及跨行業協作,為共享空間製造龐大市場需求;縱觀共享工作空間模式可大致分為三類。

如觀塘一幢活化工廈內的共享空間,給從事音樂和藝術創作人士設立工作室,由於每月租金低至數千元,吸引了大批年青人租用作玩音樂、電競等玩樂基地。這反映了一個相當本地化及年輕化的共享辦公室概念。

另一類在香港盛行的共享工作空間,位於上環和銅鑼灣等乙級寫字樓內,其對象以創投公司為主。每家公司辦公室以玻璃門設計,令不同租客可以得悉鄰居的業務,加上共用設施如休息區和酒吧區,鼓勵不同行業和公司的人走在一起交流。例如一家室內設計公司和隔壁的軟件設計公司主管一起喝過咖啡後,便得出創作3D立體設計圖軟件的意念。

最後一類共享工作空間的模式可讓跨國企業如銀行、保險公司等靈活增減人手,以及享受靈活的租務安排。一般寫字樓租約大多數要簽訂兩年死約,又需要投資高昂成本在裝修費用上,面對隨時逆轉的市況時,大企業可借助共享空間達到靈活調動人力資源及減省資本開支,成為共享空間的強大需求來源。

根據世邦魏理仕的數據,香港現時的共享工作空間,共佔用了96萬方呎寫字樓空間。今年上半年,共享工作空間營運商新租賃了22.2萬方呎樓面。假設新租賃樓面於年底前投入服務,共享工作空間的規模將會於年底前增至超過118萬方呎,按年上升約七成。

外資看準市場商機,因為他們深信只要引入共享工作空間營運商,物業的知名度、租金和出租率便會獲提升。

近來香港寫字樓造價上揚,收益率已下降至一個臨界點,例如上環的乙級寫字樓每方呎叫價也達2萬元以上;然而,普通寫字樓租金只有30至40元,2厘的收益率令外資基金卻步,令寫字樓的買賣一度陷入膠着狀態。

幸好,共享工作空間概念可以打破僵局,業主只要願意先墊資裝修,然後要求共享工作空間營運商簽訂5至10年租約,並在期間每月以租金形式攤還裝修費,租金便可以逐年遞增,數年後當租金上升,收益率便會由第一年的2厘上升至較吸引的水平,為基金出售套現創造一個好時機。

共享工作空間在香港發展潛力巨大,除了幾個大家耳熟能詳的跨國共享工作空間營運商外,很多本地品牌亦在九龍東、中上環及銅鑼灣的乙級寫字樓冒起。中國大陸的共享辦公室品牌、東南亞的營運者及本地地產發展商亦紛紛於香港開展共享工作空間業務。

在互聯網掛帥的新世代,閉門造車難以成功,跨行業的協作、交流和融合已成必然趨勢,而共享工作空間就是造就不同點子互相結合的催化劑。

王振康
世邦魏理仕香港資本市場執行董事

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