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2017年8月29日 葉敬誠 專家評論

樓市辣招的「下有對策」

近幾年港府和金管局的樓市措施層出不窮,但似乎未能把樓價壓下;部分原因是「上有政策、下有對策」,現時入市,甚至是尚未入市的首置買家,在入市時都會考慮預先部署,以便未來購置第二套物業。

眾所周知,當局為遏抑投資需求,已推出多重辣招,例如已持有一個住宅物業,再購買第二套物業時,需付15%印花稅;在按揭上,如果已有其他按揭負擔,再申請按揭時,按揭成數會受限、而計算供款與入息比率及壓力測試的標準也會較為嚴格。不過,不少人會在初次置業時便先行為未來買樓投資作好部署,例如夫婦購置自置物業,也會選擇單人名義入市,令辣招效果大打折扣。

陳生和陳太均為30出頭,二人月入分別為4萬和3萬元,近日計劃於二手市場購置自置物業。二人完全了解現行的辣招,已有共識入市時由單人持有物業,以免未來購買第二個物業時,要付15%印花稅。問題是,二人計劃購買的單位作價800萬元,六成按揭貸款額是480萬元,在現行利率2.25厘,30年還款期的條件下,每月供款雖然只是18348元,但要通過壓力測試,月入卻需要44177元;換言之,不論是陳生或陳太,單人收入都不足以通過壓測,需要一方作按揭擔保。但考慮到「未來申請按揭」的需求,現時究竟應該以誰人名義入市,二人卻各有考慮。

家庭自置物業 單名業主普遍化

類似的情況十分普遍,近年不少家庭入市,為免日後再置業時要支付較高印花稅,都會選擇單名置業。二人難以決定的是,現時應該由丈夫名義購買,再由太太作擔保人;抑或反過來,由太太作業主,先生作擔保人。表面看,兩個方案的效果應該一樣:結果都是其中一人單名當業主及申請按揭,另一人作為擔保人。未來作為非業主的一方,再入市的話,便適用舊印花稅率;以再購置400萬元物業為例,印花稅便只是2.25%而非15%。

陳先生的想法是自己當業主,太太作擔保,因為他的收入較高,未來薪金增加的速度可能較太太高,未來只要自己一人可以應付,便可透過轉按移除太太作為按揭擔保人的身份,太太再入市便可用較寬鬆的標準申請按揭。

陳太的想法卻相反,二人打算生兒育女,800萬元的入市目標,尚可選擇3房戶;而自己未來可能要當全職媽媽。未來要再置業投資的話,目前倒不如用自己的名義入市,丈夫作擔保。二人現時月入7萬元,而按揭供款只是1.8萬元,倒不如用幾年時間儲蓄,未來透過部分還款減債再撇除丈夫擔保人的身份。之後丈夫以較高的月入去考慮購買物業反而有更多選擇。

坦白而言,二人的想法都有一定道理,以「方便未來再置業」的角度考慮,難以判斷哪一個策略較為高明;二人的儲蓄紀律、生育的規劃都會影響評估結果。不過,單由個案可見,「置業至富」的想法在香港根深柢固,置業人士的對應策略,亦在一定程度上抵消了辣招的效果。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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