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2017年8月3日 王振康 專家評論

全幢物業成交暢旺

香港有錢人多,手握數億元閒置現金的投資者大有人在,加上目前低息環境令現金不斷貶值,難怪當相對優質的商業地產項目推出市場時,便會惹來投資者追捧。

單單於7月,銅鑼灣有三宗全幢物業成交,連同傳聞交易洽談已屆尾聲的Zing,總金額達66億元。為何近期銅鑼灣當旺呢?很簡單,因為目前全幢物業放售的地區,皆集中在銅鑼灣和上環,上環物業價格因為美利道停車場以破紀錄樓面呎價出售而水漲船高,再者,上環物業以寫字樓為主,而銅鑼灣整幢物業則以銀座式大廈為主,各自有捧場客。

另一個問題是,現在買什麼資產比較有升值潛力?

傳統智慧是趁底撈貨,在轉角市來臨時先行入市,然後在人人追捧時出貨。近日有不少投資者認為商舖租金已見底,租金再下跌空間有限,因而想在零售市道反彈前投資。不過,筆者認為,香港零售業見底後可能未必會有V形反彈,極可能只是L形橫行。

這想法是否過分悲觀?只要看看這些年香港人消費模式的改變便知,網上購物的大趨勢已成,單單看時下年青人,每天都在網上搜索購物,就算在街上或商場看見東西想買,都會先忍一忍上網看一看有沒有更優惠的。這必然對商舖租客營運銷售造成壓力,從而影響租金上升空間。但長遠來說,商舖市場供應有限,屬穩健保本投資。

寫字樓又如何呢?美利道和啟德商業地拍賣雙雙創出新高,前者是平均樓面呎價新高,後者是總地價新高,皆反映出大發展商是如何看待寫字樓後市。最近遠東金融中心被傳以每方呎5萬元成交,筆者並不覺得意外,因為當美利道停車場寫字樓落成後,每方呎估值可能已上升至7萬元以上。不過,現在筆者不會貿然叫客戶投資中上環的寫字樓,一來市場放盤不多,二來銀行估值不到價令融資過程增添麻煩。

筆者覺得目前最具投資價值,或升值潛力最高的應是位於九龍灣和觀塘的商廈,因為在中環寫字樓租金不斷攀升的情況下,大規模的企業遷移潮將會持續。跨國企業在成本的考慮下,必定會向非核心區遷移,而東九龍商業區的發展,在政府不斷提供寫字樓用地的引導下,必定在將來幾年有翻天覆地的變化。

雖然,往後3年本港寫字樓的供應皆集中於東九龍,短期對該區寫字樓租金構成壓力,但筆者相信,只要有更多跨國企業繼續踏出一步往九龍東遷移,那裏的寫字樓租金將會重拾上升動力。

王振康
世邦魏理仕香港資本市場執行董事

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