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2017年8月2日 張聖典 專家評論

真.「居」安「私」危?

近年整體樓價不斷上升,不少居屋單位更以直逼私樓價位成交。4月樂富德強苑一個3房戶獲綠表客以近800萬元購入,呎價逾1.2萬元。而鄰近私人屋苑星河明居單位平均呎價約1.4萬元。有見及此,筆者希望透過針對居屋第二市場的討論提醒市民置業時所需考慮的因素。

樓市氣氛熾熱,加上坊間一些如「只要有能力,自住幾時都可以買」的講法,筆者觀察到近年有人只要手頭上擁有一筆金錢作首期,簡單計算過每月供款後,便匆匆忙忙急於「上車」,對種種置業的重要因素不加考慮;然而,一個數百萬元的單位,動輒牽涉長達二、三十年的供款年期,作出決定的考慮因素決不止價格一點。

居屋質素普遍低於私人樓宇,加上地價的暫時寬免,其價格一般低於私人樓宇。但由於當前樓價高企,導致有人視價格僅稍低於私人樓價水平的未補地價居屋單位為「平盤」而紛紛搶購;然而,細心去想,對面積大小、地理位置及樓宇質素等對樓價有直接影響的因素都不加考慮,不是令人很匪夷所思嗎?

需要注意的是,以如此成本購買未補地價居屋單位,他日如將單位放售要補上額外幾成費用,業主所承受的風險其實很大。假如以補四成地價計算,業主以400萬元購入未補地價居屋,就算樓價上升一倍至800萬元,業主賣出單位時扣除地價即320萬元,加上400萬元購入成本,業主僅能獲利80萬元。即使業主計劃於第二市場放售,避開了補地價,一旦經濟環境改變,樓價下跌,相對私人樓宇有種種不足的居屋單位會否仍是大家的選擇?

居屋第二市場供應向來少,加上公屋富戶政策,使未補地價居屋價格飆升。第二市場人士置業時始終應保持理性,考慮物業各方面是否適合自己的需要,才是正道。

張聖典
理想城市集團企業估值部主管

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