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2017年6月6日 葉敬誠 專家評論

四年9.6萬個供應的意義

行政長官梁振英出席任內最後一次立法會答問大會,提及本屆政府出售的土地比上屆多,未來3、4年私人住宅供應可達9.6萬戶,認為已對樓市問題提供了治標又治本的方案。本屆政府着力增加房屋供應是事實,但9萬多個房屋對樓市有何意義?

樓價高企,增加住宅供應自然是紓緩價格過高的王道措施。一般人聽到9萬多個供應,大概會有「供應大增、樓價下調可期」的感覺。但觀乎數據,情況其實不太樂觀。

近期市場評論都喜歡把樓價和1997年比較,不如就看看1997年與現時的供求數據:

  1997年 2017年首季 變幅
人口 651.7萬 737.5萬 +13.17%
家庭數目 192.2萬 251.2萬 +30.64%
私樓數目 94萬 115.9萬 +23.26%

20年下來,私人住宅總存量增加了21.9萬戶,增幅23%,較同期人口增幅的13%為多。不過,現代傾向小家庭,住戶平均人數減少,令住戶數目增幅高於人口及私樓增幅。

回歸20年 家庭增幅高於私宅落成

1997年平均兩戶人有一個私人住宅,到了2017年,要2.17戶人才分到一個私人住宅。假設住戶人數不再上升,私樓數目增加9.6萬戶,住戶及私樓比例也只會恢復至1997年水平。

當然,私人住戶數目難以凍結,過去4年,每年住戶數目平均增加2.29萬戶;另外,每年私樓的拆卸量也達1900伙。假設9.6萬戶供應全部到位,實際上,4年後住戶及私樓數目比例只會輕微改善至2.09戶對一伙私樓。

20年下來,私人住宅總存量上升23%,而家庭數目增加30%,私人住宅供應追不上家庭數目增長,是樓市剛性需求強勁的背景因素之一。或者說,要維持自置居所比例於五成水平的話,每年2.4萬個(4年9.6萬個)左右的私樓供應,是必須達到的目標。過去多年供應量不達標的結果,是樓價高企,而自置居所比例又跌至48%水平。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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