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2016年3月26日 王美鳳 專家評論

應對負資產 首重防守力

樓價持續向下調整,負資產無可避免開始浮現,根據金管局統計數字,去年第四季錄得95宗負資產住宅按揭貸款,是自2014年第三季以來再次錄得負資產個案。負資產曾經是困擾香港民生一大問題,1997年亞洲金融風暴引發樓市泡沫爆破,樓價下滑令負資產個案不斷上升,2003年高峰期負資產個案曾高達10.6萬宗,佔供樓人士22%,佔未償還按揭總額高達31%。

負資產是指物業的當前市值低於未償還的按揭餘額,例如業主當年以700萬元買入單位,若單位目前市值500萬元,但尚欠銀行按揭550萬元,該單位便已列為負資產。負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關,換句話說,當樓價下跌,剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主便容易較先跌入負資產行列。去年上半年樓價仍處於升勢,及至第三季起樓價才開始從高位逆轉下滑,至今樓價累計跌幅約12%,估計稍後再浮現的負資產主要涉及一些選用按揭成數達九成的個案,包括九成按保、去年採用新盤高成數一按又或一、二按高達九成的個案。不過,由於部分個案未可於金管局的負資產統計中反映,故此統計數字應較實際情況為低。

暫時來說,負資產不容易在市場廣泛出現,原因有二:目前按揭槓桿率處於歷史低水平,平均按揭成數僅五成,從這個數字看,只有樓價出現大幅下跌,例如超過50%,負資產才會廣泛出現;但近年樓市由用家及長線投資者主導,投機成分及炒風消失,並不輕易出現樓價大瀉的現象;第二,近年即使選用高成數按揭的買家,礙於措施關係,以選用八成按揭為主,故基本樓價下跌近兩成或以上才有可能成為負資產;再者,對於早年已入市的業主來說,由於樓價水平較目前低,加上已清還部分本金(例如以25年期計,供樓3年已清還本金約一成),成為負資產機會其實較低。

舉例來說,業主於2014年初以八成按揭入市,由於目前樓價較當時仍高出約10%,加上2年間已償還本金約6.3%,即樓價需下跌超過約32%,物業才會成為負資產。

目前負資產僅現零星個案,佔市場不足0.05%,雖然未來趨勢將現升幅,但相信市場佔比處於低水平。負資產雖然影響樓市氣氛及換樓需求,但只要拖欠比率沒有惡化,本身並不會構成重大問題。業主只要能持續按時供款,銀行不會無故call loan。由於按揭措施的推行,近年入市的買家均需要通過壓力測試,對於手持多個按揭物業的買家,入息要求亦一再提高,故此目前業主一般都有很高的供款能力,即使要應對負資產的防守力亦較高。

然而,樓市仍在向下調整,加上經濟環境出現疲態,未來利率將回升,供樓人士宜為自己建立安全網,預留較充足的現金流及備用資金。筆者建議供樓人士可為自己預留約一年按揭供款額作儲備,因為提防斷供最為重要,萬一發生突發性財政問題或經濟逆轉,亦有較充裕時間調配資金。此外,在籌劃置業預算時,盡量避免高槓桿借貸,總債務佔入息比率不高於35%較為理想。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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