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2016年3月24日 呂梓毅 專家評論

二手樓價跌勢呈回穩跡象

前言:投資分析部利用全港118個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比【註1】。

以下是跟進這些指標,截至2016年2月28日過去9星期的變化情況:

反映二手樓價整體表現的中原城市領先指數,已從去年歷史高位最多回落11.1%。不過,農曆新年過後,樓價的跌勢似乎有(暫時)喘定下來的跡象,截至2月28日的數據,樓價從歷史高位回落的跌幅,略為收窄至10.3%;而分區樓價亦有大致相若的表現【圖1】。

市寬表現方面,統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均的比率,於過去9星期呈先挫後回穩。於今年1月底,比率曾低見約5%,即全港118個主要指數成分屋苑中,只有6個平均呎價高於其10周移動平均;反映當時這市寬表現已異常超賣。不過,隨後這市寬穩步回升,最新讀數已回升至22%,創18個星期以來的高位【圖2】。

統計全港118個屋苑樓價3個月移動升/跌(A/D)線方面,急跌的情況仍然持續。過去9個星期內,A/D線大部分時間處於反覆尋底,於上月21日更跌至-59的記錄新低,顯示過去3個月內,118個指數成分屋苑中,樓價下跌的屋苑平均數目較上升多出59個,同樣反映市況發展已異常超賣。不過,最新數據亦顯示指標開始回穩【圖3】。

從118個屋苑樓價偏離1年高位和1年低位的差距顯示(下稱「新高、新低淨值比率」,這是統計118個屋苑樓價高於52周新低和低於52周新高平均百分比的差值),比率於去年底跌穿零水平,即屋苑樓價由52周高位回落的平均幅度大於由52周低位回升的幅度,並且進一步向下伸延。截至2月21日,比率已跌至-11%的金融海嘯以來的新低水平。不過,近日有關比率已掉頭微升(最新讀數為-10.1%),同樣反映跌勢有回穩的兆頭【圖4】。

總括而言,從多個樓市市寬指標表現來看,樓價呈嚴重超賣的情況,惟近日表現已呈回穩,意味二手樓價可能隨時出現超賣反彈。稍後若確認樓市進入反彈浪後,宜留意市寬表現的質素,尤其樓價高於10周平均比率能否顯著升越七成的水平。若是否定,意味樓市完成超賣反彈後可能有繼續探底的機會。

呂梓毅
信報投資分析部首席經濟及策略師

註1:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌? 」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

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