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2016年1月13日 陳天宏 專家評論

「包批按揭」是否看淡後市?

樓市淡靜,發展商各出其謀吸引買家,而「包批按揭」更成為發展商近期的必殺技,標榜借款人毋須通過壓力測試,便可透過旗下財務公司批出按揭貸款上車,即使樓價達千萬元,仍可承造高達八至九成按揭貸款。

這類「包批按揭」無疑可協助一群欠缺首期,但供款能力較強的市民上車,較銀行按揭更有彈性。不過,從發展商策略來看,以貼近銀行息率為買家提供長達20年的按揭貸款,亦是一個長遠的財務負擔。自樓控措施後,金管局已叫停銀行借貸給財務公司作經營按揭業務之用。財務公司只能透過股東資金來放款。但此類按揭貸款以2厘多至最優惠利率作招徠,於扣除處理按揭申請及有關經營開支後,對投資者來說,明顯是一項不吸引的投資,而且還要承擔高按揭成數的信貸風險,一旦有借款人斷供,極有可能造成損失。

筆者估計,發展商只會預留小部分資金作為提供此類高成數按揭貸款之用,而向發展商申請此類按揭的買家數量亦不多。否則,將會大大削弱發展商的現金流表現,更會影響日後投資項目。最後,發展商可能須透過發債才能解決現金流不足的情況。由此可見,此類高成數按揭貸款對發展商百害而無一利。不過,如發展商看淡樓市,盡早沽貨套現減低風險,便除笨有精。

現在不明朗因素增多,筆者認為,買家在選擇此類高成數按揭時,最好自行做壓力測試,計清還款能力,避免因急於上車而大失預算。

陳天宏
永豐信貸有限公司董事總經理

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