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2015年12月4日 呂梓毅 專家評論

二手樓價後市將繼續向淡

前言:投資分析部利用全港118個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比【註1】。

以下是跟進這些指標,截至2015年11月22日過去6星期的變化情況:

過去的6星期裏,反映整體二手樓價的中原城市領先指數,以至各區分區樓價指數,均出現不同程度的回落;其中,中原城市領先指數從高位進一步下跌至約7個月以來的低位;若從9月中的歷史高位起計,整體樓價已回落4.5%。其他區分方面,港島區從歷史高位回落的幅度最大,達6.6%;反之,新界西的累積跌幅最少,只有3.5%【圖1】。

市寬表現方面,統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均的比率,在過去6星期反覆尋底,最低曾跌至13.6%,即118個指數成分屋苑中,只有16個呎價高於其10周平均,創2008年底以來的新低。換言之,長達逾一年市寬與樓價背馳的走勢,終於發揮威力令樓價開始作出較像樣的調整。目前這市寬繼續於低位徘徊,最新讀數為19.5%【圖2】。

統計全港118個屋苑樓價3個月移動升/跌(A/D)線方面,急跌的情況持續。截至11月17日,A/D線更跌至-21的2011年初以來的低位,反映過去3個月內,下跌屋苑平均的數目較上升的多達21個。由於A/D線已確認跌穿零,甚至-10臨界水平之下,反映樓市走勢轉淡;根據過往的表現模式,意味樓價將出現較具深度的調整,或出現較長時間的調整期【圖3】。

屋苑樓價從一年新高平均回落的百分比(下稱「新高比率」)方面,截至11月22日止,「新高比率」最新讀數為 -6.8%,即全港118個指數成分屋苑,其屋苑呎價由一年高位回升的幅度,平均達6.8%,創2014年3月底以來的低位【圖4】,反映二手樓表現進一步轉弱。

總括而言,正如上期本欄的分析,樓價指數與市寬指標背馳多時後,近期終於開始發揮威力,令二手樓價出現較顯著的回調;而在過去6星期裏,顯示調整的過程仍在運行中。由於多項市寬指標均顯示樓價之前的升勢已受到破壞,意味二手樓價後市仍有一段時間向淡。

呂梓毅
信報投資分析部首席經濟及策略師

註1:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌?」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

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