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2015年11月3日 王永偉 專家評論

收招觸發點

財經事務及庫務局局長陳家強接受《信報》專訪,表明樓市風險增大,但認為未到「減辣」時間。以樓價比高位只回調3%至4%計,估計多數人都認同未是減辣時間;那麼,究竟何時才是調整辣招的合適時機?

一般人直覺中收招的觸發點(Trigger),是以過去辣招推出的時間及樓價水平作為指標;例如雙倍印花稅是在2013年2月推出的,買家印花稅是在2012年10月推出的。參考中原指數,現時數字為142.98,而上述兩項辣招推出時,中原樓價指數分別為121.95及116.07。假如樓價回落至2013年2月水平,似乎便有較強客觀數據支持先收回雙倍印花稅。換言之,以港府推出的辣招來說,第一個可能觸發的收招水平,大概是樓價較現水平回落15%。

表面看,有關標準合情合理,但再細心考慮,會發現即使是樓價回落至某些招數出招的水平,最多只是為收招提供較強、較客觀的理據,並不表示當局一定會按步收招。

例如金管局的逆周期措施,金管局的措施主要是收緊按揭指引,推出的時間較港府的辣招為早,第一輪逆周期措施在2009年10月推出,其時是收緊2000萬元以上物業按揭成數,由七成下調至五成;而最新一輪的逆周期措施為今年2月,把700萬元以下物業按揭成數上限由七成下調至六成、收緊第二個按揭物業及非住宅物業的供款與收入比率等。目前樓價只要再回落4%左右,便會回落至2月水平,但恐怕如此調整幅度,不足以引發收招:樓價稍回即收招,豈不是告訴市民當局不希望樓價明顯回落,反而會向市場發放一個錯誤的支持樓價訊號。

退一步而言,萬一收招後樓價止跌回升,當局豈非又要推出遏市措施,如此勢將予人方寸大亂的感覺。不論金管局抑或政府,恐怕都不會完全被樓價牽着鼻子走。

撇開策略上的考慮,單單考慮算術因素,樓價也不會是單一左右辣招的因素。最明顯的例子是利息及受此影響的供款負擔比率。美國會不會在12月加息,目前看來機會是一半一半,即使美國加息,香港銀行體系資金充裕,港息一時三刻也不會立即跟隨,但港息上升的壓力無疑已愈來愈大。按息上升,會抵銷樓價下跌對供樓負擔比率的影響。如果來年按息持續上升的話,官方收招的步伐將更為緩慢。

王永偉
按計劃執行董事

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