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2015年10月20日 王永偉 專家評論

內地人來港置業不再流行?

或許因為內地經濟收縮或打貪,據報內地買家來港置業的個案大減。樓市一如其他市場,有起有落,客源變化是常態。值得問的是,究竟少了內地客來買樓,是周期現象或基本因素已改變?

內地客減少來港置業的重災區是九龍站,據區內代理指出,2007年和2008年區內成交有50%至60%買家為內地客。即使港府推出買家印花稅及雙倍印花稅,大幅增加非本地人的買賣成本,至今年第一季和第二季九龍站買家比例仍佔30%至40%。直至8月內地股市大跌後,內地買家比例才跌至一成以下。

再看官方數字,9月有179宗住宅成交需繳付買家印花稅,較去年同期的340宗相比,下跌47.35%。當然,所有非本地買家,又或公司名義購置物業,都需要支付買家印花稅,加上今年住宅成交個案減少,官方數字未能直接反映內地買家來港置業的規模是否減少,但仍與市場資料吻合,大致上可斷定,內地人佔本地樓市購買力比重較前下降。

需要考慮的是,有關情況是周期現象(內地購買力只是一時收縮,往後可能回升),抑或是基本因素已變(內地購買力佔本地樓市比重將長期維持近月偏低水平)。

要回答以上關鍵問題,不妨以內地人的角度考慮。他們以遠高於內地一線城市水平的價錢來買香港的物業,是因為維港海景比黃埔江漂亮、香港物業用的意大利雲石比內地的高級嗎?抑或是相信香港的制度或前景,寧可支付遠高於內地購房的稅款,選擇投資在香港(內地購買一個樓價1000萬元人民幣住宅,契稅由15萬至30萬元不等,視乎買家是否首次置業、有多少物業而定;非本地人購買香港樓價1000萬元港元物業,單是印花稅已需225萬港元)?

過去幾年,有接觸過內地朋友的香港人,應該都不時聽到「內地經濟前景好、香港要好好學習、不要故步自封」的論調。不過,看到個別豪宅區近半成交由內地人購入的現象,與上述言論放在一起,總予人格格不入的感覺。如果香港真如某些內地人口中如此不濟,如何解釋8月股災前,大量內地資金不惜支付更高的交易成本進入本地樓市?

一個常見的解釋,香港樓價遠高於內地物業,溢價主要在制度。如果此解釋成立,便意味:只要本地制度中,被認為較優良的因素仍然存在,本地物業對內地人的吸引力便會持續。同時亦表示,目前內地客佔本地成交回落,看來是一個周期現象,當內地經濟好轉,內地人購置本地物業數量及比例將回升(除非你認為內地經濟轉差不是周期因素,而是結構因素,內地經濟會長期不振,那麼內地買家來港置業個案及比例便較可能在低位徘徊)。

目前本地不少權貴也常說香港行政欠效率,應該在各方面多仿效內地。這些意見究竟是真理或靠害,倒值得大家思考。

王永偉
按計劃執行董事

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