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2015年10月6日 王永偉 專家評論

辣招羅生門

樓價有下調跡象,港府會不會相應調整過去推出的辣招,便成為市場關注焦點,但財政司司長曾俊華及特首梁振英對於是否減辣的發言,卻予人立場不完全一致的感覺。

上周財政司司長說政府會留意樓市發展,有需要時作出政策調整。之後特首卻強調不會減辣,並會繼續增加土地及樓房供應。特首發言後,有傳媒更以「一鎚定音」形容,港府樓市辣招將持續。但之後財政司司長又再表示,金管局過去數年推出七次物業按揭監管措施,隨利息開始回升,可以慢慢減少這些反周期措施。

嚴格而言,二人的立場沒有衝突,一來是司長說的不是現時就要收招,而是「有需要時調整」;特首其後發言,大可理解為港府認為現時未是有需要時候。至於特首「一鎚定音」表明不減辣後,司長仍然表示金管局的逆周期措施可慢慢減少,原因在於港府的「樓市辣招」與金管局的「逆周期措施」名義上的確是兩回事。金管局調整針對按揭的逆周期措施,技術上的確可說不是「政府」減辣。問題是,在小市民角度,金管局也是公營機構,措施總不成與政府打對台。財爺與特首在一周內的三次發言,即使可演繹成沒有衝突,也予人立場不一致的感覺。

港府高層對樓市調控措施的言論不一,背後是否反映權鬥、是否2017年特首選戰提早揭幕,留待花生友討論。但單以政策目標而言,如果利息上升,金管局的某些「利率敏感」的逆周期措施的確是應該調整的。

最明顯的是壓力測試,現行壓力測試對未持有/擔保按揭的用家,要求是「現行利率下按揭供款不逾月入50%;加息3厘供款不逾月入60%。」此一要求背後有一個理據:現行按息(以新造按揭為例,約2厘)嚴重偏低,較歷史平均水平約低3厘。某程度上可以說,如果「現行利率」本身未有嚴重偏低,壓力測試的必要性亦會相應下降。

簡單來說,最少在理論層面而言,如果市場按息上升,壓測標準便有放寬空間,例如市場按息較現時升1厘,原則上壓測可放寬至「加息2厘,供款不逾月入60%」。

當然,理論歸理論,如果官方目標是要持續壓抑需求,好讓樓價有更明顯調整,在按息上升之後,維持辣招及逆周期措施便是理性決定。問題是,目前港府高層言論不一,令人難以估計官方目標,只會為樓市平添不明朗因素。

王永偉
按計劃執行董事

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