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2015年9月23日 陳天宏 專家評論

買新樓須注意樓花期

近期多個新盤以遠期樓花形式出售,據地政總署最新數據顯示,上月待批預售樓花同意書的單位數量超過1.38萬伙,部份樓盤更因屬舊契約,不受政府早前宣佈的預售樓花期30個月上限規管,樓花期更長達35個月。

事實上,近期發展商推盤積極,提供多項折扣優惠、彈性付款安排和從價印花稅津貼等來吸引買家,搶奪了不少二手樓客源。不過,市民在選擇購買遠期樓花時,必須了解相關風險和利弊。

首先,撇除「爛尾樓」的風險因素,購買遠期樓花等同購買物業在未來的價值,有市場人士認為購買樓花風險高,若在收樓時樓價大跌,有機會慘變負資產,或變相「買貴樓」。

不過,筆者認為即使買現樓,買家亦須承擔相同風險。惟不同的是,若買家購買現樓,可即時使用所購單位。但購買遠期樓花,則有待數十個月收樓後才能使用。

此外,如買家選擇優惠較多的即供付款,買家須同時應付樓花期內的住屋租金和即時供樓,雙重負擔。如不幸遇上財務困難,樓花期內亦不能透過放租、放售或加按物業,以解決財務周轉問題。

另外,在比較不同新盤價格方面,亦應以不同的樓花期限作比較。理論上,樓花期越長,買家承受的風險越高,發展商的資金回籠越早,樓價應較優惠。如買家選擇較短樓花期的樓盤,則可較早入住,省回租金成本,此等因素亦應反映在樓價內。

在申請按揭方面,轉租為買的置業人士必須留意,銀行會將每月租金,計算在每月還款比率內,或會令有關比率超出規管上限而影響上會。因此,筆者建議準買家在購買樓花前,先向銀行或財務機構查詢按揭,避免大失預算。

陳天宏
永豐信貸有限公司董事總經理

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