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2015年9月22日 王永偉 專家評論

利率未升不宜對後市完全樂觀

上周聯儲局議息後維持聯邦基金利率不變;周末一個開售的新盤推出單位又告沽清,一般解讀是利率不變,樓市氣氛好,令一手成交維持暢旺。其實,就算聯儲局在上周五上調利息,周六日的樓市銷情未必會有太大變化。

在借款人的角度看,自然希望按息一直維持低企,不加息當然比加息好。但由聯儲局的會後聲明看,現時美國經濟仍有太多不確定因素,在失業率之外,聯儲局關注的另一個核心指標—通脹率一直維持低企,8月美國消費物價指數更是下跌0.1%,聯儲局盼望的溫和通脹一直未出現,在此情況下,聯儲局難以推動利率正常化。

聯儲局主席耶倫表示10月仍可能加息,但期貨市場顯示市場估計年內美息上調的機會大約只有一半。在此情況下,就算勉強加息一次,亦可能無以為繼,「加息」此個令買家觀望的因素暫時消退。

不過,說現時樓市氣氛好,卻是言過其實---銷情暢旺仍然局限於有種種優惠、包括二按安排的一手市場;二手成交仍然淡靜,據報部分大型屋苑的成交量之低,直迫2003年沙士期。

另一方面,聯儲局的加息部署,已進行一段長時間,在結束量寬之後,理應慢慢上調利率;時間表亦一早訂明在今年。現時聯儲局臨崔勒馬,除了美國本身的因素(未有明顯通脹壓力)外,主要原因是中國為首的新興市場可能出現調整,反過來拖累環球經濟增長。

美國與中國隔了一個太平洋,為防中國經濟可能出現調整而暫緩加息,香港與大陸只隔了一條深圳河,認為中國經濟放緩不會影響香港樓市,似乎有點盲目樂觀。

過去我們強調,由於按揭信貸資料庫的推出,以及壓力測試的執行,現時有按揭在身的業主,負擔能力遠較上一個周期為高。因此,外圍有任何風吹草動,反映在樓市的調整幅度亦會較上一周期為小。問題是,以上說的是大環境,在微觀角度而言,供款業主一旦失業,又不能在短時間內覓得新工作,償付能力便會大減。

而內地經濟放緩,影響已在個別行業出現—據報今年十.一黃金周本地旅館訂房數字大幅下跌。如中國增長持續放緩,類似的影響料會在各行業慢慢出現,問題只是程度會有差別。如果小業主從事的行業較受中國因素影響,可能會出現較大調整,也必然會弱化供樓負擔能力。

展望未來,美息仍可能在數月內上調一次,但可以預期,來年本地樓按利率不會與現水平有太大差距。如果供款業主從事的行業前景較穩定,所受影響會較少;但如果現階段已見行業有調整壓力,可能是時候提早作出部署,例如審視既有債務,先行償還較高利息的部分,以減少未來經濟下行帶來的衝擊。

王永偉
按計劃執行董事

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