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2015年9月25日 呂梓毅 專家評論

二手樓價短期內將出現周期頂部

前言:投資分析部利用全港118個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比【附註1】。

以下是跟進這些指標,截至2015年9月13日過去7星期的變化情況:

過去7星期整體樓價的走勢,繼續創歷史新高,惟升幅有所放緩;期間累積升幅約1%。分區表現方面,除九龍區外,在過去7周內均先後再創歷史高位【圖1】。

市寬表現方面,統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均的比率,在過去7星期表現反覆。截至9月13日止,這比率於七成左右的水平上落,最新讀數為72.9%;這市寬與樓價走勢背馳的情況仍未得到解決【圖2】。

統計全港118個屋苑樓價3個月移動升/跌(A/D)線方面,經過之前一輪急升後,在過去一個多月以來已乏力再上,表現呈反覆偏軟;最新讀數為16,即過去3個月內上升屋苑數目較下跌的多出16個,並同樣與最新樓價指數出現背馳【圖3】。

屋苑樓價高於一年新低平均百分比方面,過去一個多月以來繼續反覆下滑。截至9月13日,最新的讀數為18.7%,即全港118個指數成份屋苑樓價,高於52周低位的平均百分比達18.7%,數字創今年初以來的低位【圖4】,反映二手樓反彈的動力進一步減弱中。

總括而言,僅從樓價指數的表現來看,二手樓市表現似乎尚算不俗。不過,從近日一手樓撻訂潮,以及新盤售價與區內二手樓價溢價逐步收窄來看,樓市似乎已在一手市場率先出現問題。正如發展局局長陳茂波近日在其〈局長隨筆〉中指出,「一些大家普遍參考的樓價指數,都只是反映二手市場的樓價,(指數)亦並非反映一手市場的樓價情況……」無論如何,隨着一手樓市逐步受壓,負面影響最終將蔓延至二手市場,尤其二手樓市指標已出現背馳多時。由此看來,二手樓價短期內將出現周期頂部。

呂梓毅
信報投資分析部首席經濟及策略師

註1:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌?」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

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