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2015年9月8日 王永偉 專家評論

供樓30年的「樓奴」

早前電視台某套以「樓奴」為題材的劇集大結局,令人失望的是,明明買樓和租樓是港人貼身話題,但電視台仍不能捉鹿脫角,劇集主線仍然是三、四角戀,阿爸認返阿女等情節,「樓」只是一筆帶過的背景,可有可無。

話說回來,所謂「樓奴」,坊間一般指為了入市,死慳死抵(不去旅行,不買名牌手袋),犧牲生活品質,只為儲蓄首期買樓,買了樓,為了償還按揭,未來30年都要為銀行打工。此種觀點在年輕人之間似乎甚為流行,上星期某收費電視台一個節目,訪問4個大學三年級的實習生對樓市的看法,也有一位表達類似的觀點。

如果為了買樓、供樓,要全面犧牲生活品質,買樓是否一個財務上合宜的選擇,那自然值得反思。不過,由歷史數據看,要論犧牲生活品質,租樓的代價更為龐大。

以6年前的2009年為例,當年已有律師及醫生致電電台,向時任特首的曾蔭權投訴樓價難以負擔,希望政府調控樓價。持平而言,官方並非完全無動於衷,不久之後,港府便推出額外印花稅,而金管局亦發出收緊按揭指引,但受制於大環境,樓價仍是反覆上升。

2009年下半年,入場費最相宜的屋苑應該是嘉湖山莊,翻查紀錄,當時2房單位樓價約140萬元,九成按揭供30年,月供大概在4900元左右。同期2房單位月租由5100元起,略高於月供,但不必儲首期。6年下來,目前同類單位月租是9000元,當年如果購入單位,受惠於按息平穩,月供仍是4900元──那怕按息突然上升3厘,月供升至6800元左右,仍是低於租金支出。如果當年決定租樓,租金支出反較供樓高得多。

當然,此一時彼一時,沒有人可寫包單保證未來趨勢仍會維持,目前屋苑最平入場費在340萬元左右,現價入市的話,九成按揭30年月供已達1.2萬元水平,較月租高出一截。不過,租金與按揭有兩個決定性的特性是不變的,就是按揭供款雖然受制於按息,會升升跌跌,惟貸款金額是固定的;租金大致會跟隨通脹上升(事實上以近年數據而言,租金升幅甚於通脹)。

如果年輕人說,他就是喜歡租樓自由自在,可以不時改變居住環境,那已是財務之外的因素,「自由自在」與「租金支出」之間的價值高低沒有客觀衡量標準。不過,如果單純討論財務問題,供樓為奴的程度在中長線而言反而不及租樓。

本文目的不在鼓勵年輕人輕率入市,但與其人云亦云,認定供樓搵笨,不如花三數分鐘,計算一下中長線的住屋支出,再作定論。

王永偉
按計劃執行董事

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