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2015年8月20日 呂梓毅 專家評論

樓市是否再度轉強宜多觀望一會

前言:投資分析部利用全港118個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比。

以下是跟進這些指標,截至2015年7月26日過去6星期的變化情況:

過去6星期整體及分區樓價的走勢,繼續錄得不同程度的升幅。反映整體樓價表現的中原城市領先指數,累積上升2.5%,創歷史新高。分區表現方面,港島區表現最為突出,大升4.7%,同樣創歷史高位。

市寬表現方面,統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均的比率,在過去6星期反覆回升。截至7月26日,這比率上升約10個百分點,至74.6%;儘管如此,這市寬與樓價走勢背馳的情況仍未得到解決(resolve)。

統計全港118個屋苑樓價3個月移動升/跌(A/D)線方面,在過去一個多月來表現反覆,惟最新一個星期卻出現彈升情況;最新讀數為22,即過去3個月內上升屋苑數目較下跌的多出22個,創15個星期高位,顯示從這市寬的角度看,樓市走勢有再度轉強跡象。

屋苑樓價高於1年新低平均百分比方面,過去一個多月變動不大。截至7月26日,最新的讀數為20.7%,即全港118個指數成分屋苑樓價,高於52周低位的平均百分比達20.7%,數字與上次記錄相若,反映二手樓反彈的動力沒有明顯增強。

總括而言,整體或個別分區樓價指數近期表現突出,3個月移動升/跌線亦有較顯著的回升,反映樓市走勢有再度轉強跡象。不過,從反映樓市反彈動力的樓價高於1年新低平均百分比市寬角度來看,動力迄今略嫌不足;且樓價高於10周比率仍然維持背馳的狀況。故此,樓市是否全面再度轉強,宜多觀望一會,尤其近月中港股市大幅調整後,其後遺影響有待觀察。

呂梓毅
信報投資分析部首席經濟及策略師

註1:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌?」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

 

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