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2015年8月16日 譚少山 專家評論

日本住宅價格指數

近日有朋友問去日本買樓好不好?相對於一至兩年前,現在日圓低水,不是太大的單位,例如那些讓單身人士住的,可以只賣100萬,假如他朝日圓回升,樓價又因當地經濟好轉(或通脹上升)而上升的話,賺滙之餘又賺價,相得益彰。而且香港樓價又好像已經見頂,不如到外國「博一博」。

現在香港樓價的確有點弔詭。回看筆者上篇只不過是3個月前,當時數據預示樓市節節向上,而且股市形勢大好,實在會帶動樓市更上一層樓。但現在股市已經打回原形,回到今年3月的水平,雖未至於看見會大瀉,但市場從來沒有必然,關鍵在於對的時間做對的事。假如股災真的出現,又或者股市跌穿這一兩年的橫行區間下限(約21000至22000點),樓市便會開始真正下行。現在看來還可以再坐一會。

回說日本買樓。筆者受朋友所託,當然不敢怠慢,立即上網搜集數據。坊間有很多評論關於在日本買樓的步驟、要注意的地方、如何選擇地點、中介人及按揭的費用等,都非常實用,筆者就不重複了。反而宏觀一點的分析,例如日本樓價的數據,其走勢如何等,本地文章則欠奉,所以就讓筆者就這方面補白。

日本的樓價指數稱為「不動產價格指數(住宅)」,於其「國土交通省」以下的「土地總合情報Library」網頁可以找到。當然,當地不同地產商亦有編製類似的指數,但筆者以政府的數據為準。筆者嘗試看他們網站的英文版,但其數據好像不是很齊全,有些甚至與其日文版有出入,所以本文會以日文版的數據為準。

如附圖所見,日本人把住宅價格指數分為三部分:住宅地、戶建住宅及分層大廈(日文直釋為Mansion,但其實現代日本的意思是Condominiums,即公寓大廈或共同住宅,筆者則釋為分層大廈,圖中綠線),紅線則為住宅總合,即整體的不動產價格指數。

住宅地即地皮,一般較少香港人買賣。戶建住宅即Detached House,大致分為兩種,一種被慣於稱為アパート(Apartment),即一般兩三層高建築,每層可以有數個單位;另一種則為多啦A夢中,大雄住的獨立屋。

分層大廈則可能和大家理解的有些不同:一般香港的分層大廈會由數幢組成各式屋苑,而大廈每層單位一般不多。日本的分層大廈很多時是一幢過,每層可以有很多單位,有點像屋邨的排列,或時代版的7層大廈,又或者像香港的酒店式住宅,甚至酒店。如果分層大廈不在都心,其走廊多是開放式的,比香港的開揚很多,而一般所有單位都是單邊,景觀都比較好,較少超短距離樓景,大家有看日劇應該都有見過。

至於在較密集市區的,則反而像香港的商業大廈,有的會用上大量落地玻璃圍住,有的就有大露台,當然價錢就和style成正比了。

此外,國土交通省又把數據細分成不同分區,例如東京都、大阪府、名古屋圈、東北地方、九州沖繩地方等不同區域,而筆者只會集中看東京都及全國總合的數據。不同地區短期差別可以很大,例如四國地方,過去一年便比其他區域升多7%至8%(似在追落後),但筆者估計,一般香港人買樓不是到東京便是大阪,所以便只集中看大城市的數據。

附圖可見,分層大廈尤以2013年1月開始好像有不錯的升幅,至2015年4月一般有20%。據筆者不科學的估計,分層大廈多位於市區或交通方便的地方,如果大市上升,市區會先行上升,所以分層大廈就有較好升勢。有趣的是,分層大廈的成交其實較戶建住宅少,所以其升勢不能以價格較快反映來解釋。

無論如何,要注意的是2013年1月美元兌日圓約90水平,而2015年4月就已經跌至120,跌幅足有三分一。所以以香港人的角度看,就算捉到分層大廈的大升浪,以港元算暫時還是要蝕。

日本樓價四之一

譚少山
獨立分析員

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