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2015年8月12日 陳天宏 專家評論

購買「劏場」須考慮按揭及保障

近日有大型直銷傢俬電器連鎖店全線結業,有市場人士認為歸咎於租金過高,企業難以承擔昂貴租金;加上零售業疲弱,預計如情況沒有改善,將陸續有商舖結業。事實上,近年商用物業租金飆升,不少商戶由地舖搬到樓上舖;亦有小商戶和創業人士選擇購買「劏場」,代替租用單位,以減低租金開支。因此,近年有不少大業主或投資者看準商用單位租金昂貴,趁勢將商場舖和工廠大廈單位劏細拆售,以低入場費和各種優惠吸引買家。即使面積只有數十至百餘方呎,但由於入場費低,數十萬元起便有交易,加上買家毋須支付額外印花稅(SSD),因此亦能賣過滿堂紅,畢竟自置物業總好過捱貴租。不過,在購買此類單位前,小投資者可有了解相關的風險?

目前大部分拆細出售的商場舖或工廈單位都是以樓花形式出售,一般要在物業完成交易後才進行間隔改動工程。買家只能按照物業代理和發展商所提供的資料作投資參考,但完工後的規格、規劃和安排又是否完全符合售樓廣告所列明的內容,則投資者的保障並不多。因此,投資者必須留意該售樓廣告陳述是由那個單位發出,以便日後就誤導性資料而蒙受損失進行追討。

不過,一般售樓廣告內容也會列明 「資料只供參考」字句,因此要追討並不容易。此外,目前並沒有法例直接監管「拆售商用單位」的銷售過程,一旦銷售出現爭議,消費者難獲保障。筆者建議政府可作出一定程度監管,讓消費者獲得更大保障。

另外,在按揭安排上,銀行或信貸公司對拆售商用單位的估價十分審慎,一般銀行最多承造四成按揭,且估價不足,差價高達六成以上。如發展商有提供租金回報保證,銀行估值會扣除租金回報總金額後,才計算四成按揭。在七除八扣後,買方或要準備七至八成首期,以完成交易,按揭利率亦會較住宅為高。即使發展商或其委託代理在售樓廣告上強調物業可估足價,並能做足按揭,筆者亦建議買家在購買單位前,最好先行向有關銀行和信貸機構查詢,因為筆者曾接獲不少個案,因該類物業估價嚴重不足,買家未能獲銀行承造按揭。

陳天宏
永豐信貸有限公司董事總經理

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