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2015年5月3日 譚少山 專家評論

過去20年股樓皆穩賺

昨文提到某城中富豪曾言:「買股票2至3年後有幾十巴仙賺,買樓的話,算上稅收和差餉,2、3年未必有得賺」,但城中富豪口中的股市其實是地產股,甚至乎是自家股票,所以筆者有想過並不是用恒生指數來分析,而是用更類近的恒生地產分類指數。無奈筆者找不到足夠長的恒生地產分類指數的數據,惟有退而求其次選一隻在香港有代表性的地產股去替代。於是筆者找來2000年1月至2014年12月,恒地(00012)的股價作同樣的分析(樓價以同一個時段計算)。

細看恒地的股價,平均而言該股隨機買賣有27%回報,波幅為0.178。雖然跑不贏樓市,但波幅較小,夏普比率(Sharpe Ratio,等於平均回報減無風險利率,再除以回報的標準差)亦比較高,算是比較穩陣的投資;然而,與樓市比較的t-Test中,測試的t值為71,幾乎肯定樓市的回報高於恒地。如果考慮波幅,恒地會是好投資,但如只考慮賺蝕,樓市升得比較勁。

另一個問題筆者要解答的是,究竟於過去20年,投資樓市和股市是不是一定賺?雖然過往的紀錄有可能不代表將來,就如筆者昨文說買大細的例子,如果骰子是正常的(即fair,無「出千」),連開10鋪大都不等於下鋪會繼續開大,但閣下又如何知道骰子是否正常?如果骰子有「出千」,下鋪開大的機會便大很多了。所以筆者這裏有興趣的是,究竟股市及樓市骰子是不是真的正常?如果骰子正常,從統計學的角度來看,又有沒有可能產生隨機買賣都有56.3%的高回報?或者退而求其次,回報是不是明顯大過零(即穩賺)?

這裏的說明比較複雜,容許筆者嘗試作一個較貼身的舉例。例如我認為香港人的平均身高高過1.7米,但我無可能找來每一個香港人度高,所以只好找來例如100人去量度,再以100人的平均身高推算香港人的平均身高高過1.7米的機會有多大。這裏做的其實是類似的事情,首先我可以肯定香港人的身高是正數(不可能有負數的身高吧),這對我們來說是常識,但對於一個統計的測試來說,任何事或任何數都有可能。不說大過零,我可不可以證明香港人的平均身高大過1米?相信大家都覺得肯定是,但1.5米或1.8米?愈高我們便愈不確定。

這裏的問題一樣,究竟我們有幾肯定回報是正數,即大於零?類似的t-Test可以解答這個問題(今次是One-Sample t-Test,專用作測試一組樣本的平均值是否高或低於心目中的一個數)。詳細的計算筆者又不作說明,計算出來的結果可得出樓市的隨機回報高於零的t值為120,恒地為44,都強烈顯示它們的回報是正數,果然買什麼都會發達。

其實,我們感覺投資賺錢好像不容易,但實際上過去20年賺錢是應該的。樓市的平均回報超過五成,而股市都有四成。要稱得上「股神」或「樓神」,他的整體投資組合至少要跑贏大眾2至3個標準差(「波幅」的平方根),即分別為贏兩倍及三倍才算神。

然而,既然投資股市或樓市容易賺,為什麼又有很多人虧損?剛剛的測試其實有一個很重要的假設,就是「隨機買賣」。我們可以看見市場中很多投資者都不是隨機買賣的,很多時市場參與者都會跟風,有較大機會於高位追貨或於恐慌中拋售,這就不算隨機了。即如果某假設正確(這裏是「隨機買賣」),某因素出現(「大市回報大於零」)肯定會導出某結果(「某投資者回報大於零」),而如果閣下得不到這個結果而因素亦有出現,該假設對閣下來說就不正確。所以Buy and Hold及平均成本法實有它的智慧。當然最嚴格的「隨機」概念應該要所有數據都彼此無關(Independent),這裏的「隨機」着眼於選擇出入市的時機,但時段是有選擇性(Bias)的,所以筆者盡量都用上最長最齊的數據,當中亦有Boom and Bust,務求做出最接近真實的驗證。

說起隨機,大家應該都有聽過Random Walk Theory,市場價格是隨機波動,並不一定上升或下跌。尷尬地筆者並沒有詳細看過其證明,感覺是有可能當年正確的分析現在已不適用。不同的物理定律於不同時空都可套用,但經濟定律則有可能因條件轉變或前設再不適用而變得過時。以前市場的資訊並不流通,大家的看法可以很不一致,有買家自然有賣家,買賣集合起來就很隨機。

然而,現在媒體與互聯網資訊流通速度非常快,市場大部分時間大家都是一齊買貨或沽貨(於經濟學的概念中投資市場就更傾向成為Perfect Market。Perfect Market的特性是所有或大部分市場參與者都沒能力各自定價,即Price Taking),致使日與日的回報漸有關連,即Auto-correlated,容許有趨勢及穩賺(或「蝕硬」)的情況。全球資金泛濫的速度多於投資者甚至人口增長的速度,落入投資者的錢其實真的是應該增加的。無論如何,數據上說明了過去十數年投資香港股樓市都應該賺,相信一天貨幣供應不減,一天股樓巿骰子都在「出千」。

二之二

譚少山
獨立分析員

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