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2015年4月17日 陳超國 專家評論

市建局不利舊區重建

市區重建局近日的人事風波引起全城關注,不少市民認為應重新審視市建局的角色和目標。

市區重建可以是私人市場參與或由政府執行。自從強拍條例生效之後,市區不少舊樓已被發展商併購重建。發展商併購舊樓須評估重建項目有沒有利潤,只對地積比率增益高的項目有興趣。但高增值的舊樓項目已買少見少,再加上政府主動賣地,發展商併購舊樓意欲下降。現時發展商多是繼續處理多年前已開始的併購項目,估計重建項目於未來將持續下降。

市建局的角色雖然會與私人發展商有所重疊,但其處理的項目可與私人市場有所分別。很多市區舊樓殘破不堪,但因業權問題或沒有明顯地積比率增益,發展商沒有興趣併購重建;這些舊樓居住環境惡劣,業主沒錢維修,日久可衍生安全及社會問題。市建局便有責任重建這些樓宇,為社會拆彈。

另一方面,強拍條例不能協助發展商進行地盤合併,過去的強拍個案多數涉及數千呎的小型地盤,大型項目極為罕見。但市建局卻可以推行大規模的重建計劃,合併多個地盤令項目吸引力及實用率提高。過去市建局項目多是後者的大規模重建,如朗豪坊或中環中心等。這些大型地盤的地積比率增益甚高,再加上樓市上升的話,項目可為市建局帶來巨額利潤。

不過,近年市建局參與的項目不少是小型地盤,地積比率增益少及建成項目實用率低,而賠償前小業主的計算基礎卻與大型地盤一樣,在樓市不大幅上升的情況下,項目極有可能會蝕本。

此外,保育要求日漸提高,政府回應訴求,往往要求市建局執行保育計劃,如接管西環街市及中環街市。政府欲改善舊區環境又要求市建局資助樓宇維修及翻新。這些項目並沒有得到政府額外注資,可說是有出冇入,不蝕大本才怪。

市建局的成立有其理念及目標,很多項目也可能一定虧本,但這原來是政府改善舊區的責任,不可單純以金錢來量度成效。市建局須自負盈虧的框框,不利舊區重建,現時應檢討了。

陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理

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