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2015年3月6日 譚少山 專家評論

金管局並非出招

在今次金管局「新三辣招」之前,上一次「辣招」加印花稅DSD應該是2013年2月的事。回顧當年部分評論相信樓市從此下跌,如今看來就像過眼雲煙、恍如隔世,真是信者失救。觀圖可見當年辣招確實剎停了樓市的漲勢好一陣子,符合筆者當時「牛皮」之說。但自從2014年3月,樓市又故態復萌頑固地再次上升,什麼「管理需求」、「打擊炒家」等口號頓時淪為空談。

正如筆者早前用計量方法分析得出來的結論:樓市升跌並不是簡單的增加交易成本便可以控制價格,而是受一大堆因素共同地影響,而筆者先前分析的二十多個時間數列(Time–series)及因素中,有用的領先指標為港元M3貨幣供應、香港股票市場升降,以及港元進出口的加權滙率。

不是說其他因素,例如房屋供應或按揭利率沒用,而是這個世界每一天都不停轉變,每一個因素亦都不斷變化,某些因素的效果太輕微,輕易地就給其他更重要的蓋過,所以只着重分析個別因素就結論樓市升或跌,只會見樹而不見林。

不過,既然今次的話題是下調最高按揭成數,筆者就嘗試針對今次政策作出分析。今次金管局的政策其實怎看都不像在出招,反而只是一套保障香港金融市場穩定的一個措施,大家請勿誤會。就如在股票或期貨市場加「孖展」一樣,樓市現在比較波動(過去6個月快速上升),所以管理當局要加買家按金從而降低市場風險,並不等於「加完個市就會冧」。

數據亦如是說:細看金管局及差餉物業估價署針對按揭市場的數據,2014年下半年住宅一/二手買賣約每個月5000至6000宗(2013年同期只有約3000多宗),而不計轉按,因一/二手物業交易,而於該月新批出的貸款總數就有接近6000宗,可見絕大部分私樓市場參與者都會做按揭;然而,涉及二按的新增貸款宗數則只有不多於200宗,可見受影響的成交只佔少數。

至於金額方面,不計轉按,平均每月新批出按揭貸款總貸款額約200億元,涉及二按的貸款額約8億元,亦只屬皮毛。而且每月平均的按揭比率約54%,考慮到只有非常少投資者會做一、兩成按揭,如果筆者沒有理解錯此數據的意思(即此數據有包括二按貸款,令最高按揭比率可達九成),真正做九成按揭的總數相信只屬非常少數,的而且確正如一眾評論所說,這個辣招不太辣,如果這還算辣招的話。

究竟香港的樓市將何去何從?先看港元M3供應,自從2006年開始,M3便有加速上升之勢,而2012年後更持續加速。筆者翻看近月數據發現M3於2014年12月終於稍微回調(少了250億元;對上一次下跌為2014年3月),以為佔中真的有滯後影響,但踏入2015年後M3又再創新高(多了1210億元,達11.1萬億元),足以維持加速之勢,可見市場資金充裕。樓市要下跌,起碼M3要像2000至2003年時減慢甚至停止增長,看來這短期內沒有誘因發生。

恒生指數近來雖然有上落,但從更大尺度看,自從2011年8、9月有較大下挫後,整體上仍是上升。由現時趨勢看,除非恒指突然下挫至例如2萬點,充裕的資金並不會離開股市及樓市。筆者早前已提出過為何股市會影響樓市而非相反,在此不贅。

至於港元進出口加權滙價,大家應該知道近來美元升勢轉強,帶動港元兌其他貨幣都有升值,令港人外遊增加。升值是否持續則見仁見智,但宏觀點看,港滙只是回復到2010年水平(現時99點,以2010年1月為100點計算),還未到1998至2002年的水平(約120點)。但這是三個重要領先指標中唯一轉向的,且看其他兩個會否於短期內轉壞,到時大家再賣樓也未遲。這亦是筆者隔了很久才再執筆的原因,因為對分析樓市來說,如果重要的因素持續不變,實在毋須經常補充,什麼辣招或增加土地供應等,噪音多於訊號。

當然個別因素必然會影響樓市,但地球每天都在轉,每一個因素都在快速轉變,要以三數個原因預測整個樓市升跌而忽略其他,容易流於管窺之見。各位不如等待重要的領先指標轉壞,再考慮沽貨還未遲。

譚少山
獨立分析員

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