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2019年12月5日 推介文章

經濟急惡化 住宅仍企硬之謎

統計處最近公布,本港經季節性調整失業率,由7月至9月的2.9%,上升到8月至10月的3.1%,為兩年高位。讀經濟出身的林一鳴觀預測,受社運事件和經濟下滑影響,下年的失業率將會進一步惡化到6至8%,即全港最多有三十萬名打工仔會失業,直逼沙士時期的水平。

QE效應資產不跌

回顧歷史,失業率與樓價通常呈反比趨勢。例如2001年失業率由4.5%飆升至2003年6月的8.6%,同期的中原城市領先指數(CCL)由44跌至32水平。2008年之後,失業率跌至3.2%或以下,樓市則升勢如虹〔見圖〕。

「這次情況不一樣,失業導致樓價下跌的可能性不大。」林一鳴稱,雖然政局不穩及暴力示威仍會持續一段時間,但香港房屋供不應求,加上三四年後新建房屋數量將會斷崖式暴跌,美國又進入減息周期,估計2020年的樓價走勢,只會有數個巴仙的上落幅度。

他指出,經濟衰退但樓價不跌在現實中有可能發生,經濟學稱此現象為滯脹(stagflation),成因是商品市價受到一些其他因素帶動,影響力遠大於經濟衰退及失業率。而目前香港遇到類似情況:全球QE造成貨幣過度供應,熱錢推高資產價格,但進入不了實體經濟。

另一個關鍵原因,是香港明年的失業潮主要集中在零售、旅遊、餐飲三大行業,只有月入一至兩萬的中低下階層受到影響。「由於他們不是樓市的參與者,即使失業,對樓價並不會造成太大影響。」相反,以往金融風暴、金融海嘯及沙士期間,被裁員、減薪者,不乏銀行職員、會計師、律師等真正有樓階層,故出現供不起樓或者買不起樓的情況。

「現在的情況跟97前不同,當年國內經濟差,中產怕回歸後身家會被充公,於是想辦法移民和賣樓,但現在這個擔憂已經消失了。」

他認為,抗爭活動曠日持久,這班人會把一部分錢投資到其他地方,但是未至於要賣樓和「走佬」。「一來他們多數為藍絲,對前景並不悲觀,二來覺得賣樓之後再買成本太高,因為要多付15%的印花稅,等於7年的租金收入。」

他透露,自己手上多個物業都是早年以低價買入,現只剩下兩、三成按揭,持貨成本甚低。統計處資料顯示,全港有超過六成五的自置居所住戶(約120萬戶)已經「供完樓」,可見現時樓市以自用為主,與97年時「全城炒樓」不同,銀行體系相當穩健。

經濟下行影響廣泛

仲量聯行董事總經理曾煥平在本刊訪問中卻持不同意見,他認為如果來年失業率急升,代表經濟急速下滑,住宅價格會跌超過一成。

「如失業率高達8%,代表經濟非常差,哭聲處處,誰人還有心情買樓?」經濟下行,各個階層都會受到影響,「滙豐無可能只裁低層,不裁高層。」再者,「當旅遊、餐飲等行業唔掂,就代表經濟結構出現問題,好多其他行業都會受到牽連。」

不過,若明年失業率沒有顯著上升,他估計住宅物業價格將會在5%至10%上落徘徊。他說:「住宅始終有好大的需求,且息口低。」

——節錄自十二月份《信報財經月刊》

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