傳統經濟學研究以經濟因素作為影響樓價的原因，無論投資或自住，皆需計及回報率及負擔能力。但目前國際大城市的住宅樓價遠超家庭收入，不但令置業變成少數富人的專利，更出現超低回報率的奇怪現象。

撰文：姚松炎  樓市觀察

然而，這一奇怪現象除了在香港出現外，澳洲的悉尼和墨爾本、加拿大的溫哥華和多倫多都同期出現樓價大幅持續攀升現象，回報率以香港最低，只有2.1%，但溫哥華和悉尼等開放城市的住宅樓回報率同樣偏低。全球大城市的樓價出現一種同步升跌現象，已引起國際貨幣基金的關注，詳情可參考我在2018年12月時的文章。

每個城市作出不同程度的打擊炒樓措施。香港多次推出「辣招」，加拿大政府於2016年亦向外資買家額外徵收15%買樓稅及收取1%空置稅，澳洲也有收緊外資買樓限制，但均無法阻止樓價升勢，租金回報率愈來愈低。

其中一種較合理的推論是全球有一批買家既非本地家庭，置業亦非自住，更不需計較投資回報，不惜支付高昂的額外稅項仍要買樓，似乎買樓另有目的。

最近加拿大政府委託專家完成了兩份非常轟動的報告，提供了一些驚人的線索、故事和數據，合理地解釋了近年大城市樓價上升的其中一種另類原因。報告由加拿大司法部委託專家進行有關洗黑錢的研究，研究對象集中在溫哥華，但相似的條件在澳洲墨爾本或香港同樣存在，而且報告更加點名指香港和澳門是亞太地區黑錢的主要「白手套」，事實上，香港的樓市比溫哥華的升幅更高，而近年香港警方處理洗黑錢案件的宗數亦大幅上升，不少資料均顯示香港是國際洗黑錢集團的主要中轉地之一，實在難以排除香港樓價受洗黑錢影響的可能，政府有必要仿效加國政府展開調查，收緊房產市場的監管制度，既可打擊國際洗黑錢集團，亦可減低香港房產價格受到這些不法活動所帶來的不合理升幅。

加拿大司法部去年發表一份名為Dirty Money的報告，直指犯毒集團利用溫哥華的賭場進行洗黑錢活動，今年初再發表Dirty Money Part 2，指明去年約有74億加元（約431億港元）髒錢在卑詩「洗白」，而其中約50億加元（約291億港元）是通過房地產交易，這導致全省樓市平均價格上漲5%，而大溫等樓市興旺的都會區，洗黑錢導致的樓市漲幅更高。

加拿大：黑錢炒高卑詩樓價5%

報告提出了7大原因吸引洗黑錢集團利用樓市漂白黑錢，包括高金額、有保障、升值潛力、買賣程序簡單、估價難以監察、可以離岸公司或基金名義持有及法例監管相對寬鬆。細看該研究報告，有證據懷疑洗黑錢集團利用房產市場、貴價汽車及賭馬活動作為漂白黑錢的重要平台。另外研究亦掌握一些可疑的房產成交資料，包括大量現金買樓個案，或向非認可放貸機構承做按揭，或以學生或無業者身份登記買樓，或在境外「高危地區」以機構名義買樓。

數據顯示溫哥華的房產成交當中有12%為公司持有，達到92280間，其中43505間為空置，空置率接近一半。這批物業的2019年估值高達1504.5億加元。當中有29%至38%的成交不是透過按揭購買，58%屬註冊信託公司購買，20%至28%涉及提名人及32%至40%屬離岸公司購買。這些交易均難以查明資金的來源，或背後持有人的真實姓名。即使公司買樓有做按揭，亦有14%的按揭是經由非管制的放貸機構提供，當局同樣難以監管。

另外，房產成交當中有4.8%屬外來資金持有，涉及13678間房產，2019年的估值達到161.2億加元；外資買賣當中有32%至40%的成交屬現金交收，比例高於市場愈倍。自2014年起海外業主登記人數大幅急升，由每年600宗上升至超過1300宗，升幅超過一倍。

必須指出，報告把香港歸入「黑錢來源的高危地區」，來自87處高危地區的買家中，合共持有3127間房屋，其中香港和中國內地有最大比例的境外房產持有人或機構，持有1345及774間房屋，2019年估值分別為20.1億及9.4億加元，佔全部高危地區業主貨值的47.7%及22.2%於；另有473間房屋的買家是來自離岸金融中心及稅務天堂〔表一〕。

報告點名指香港作為「離岸銀行及金融中心及全球空殼公司中心」，加上大量專業服務令香港成為「大量貿易為本的洗黑錢管道」。事實上，香港在全球的外來資金投資金額方面一直排名極高，去年排名第四，僅在美國、中國、英國之後，去年的金額高達1120億美元，而最主要的外來資金來源正是離岸公司，包括英屬維爾京群島，詳情可參考我的文章。

事實上，2018年4月政府公布《洗錢及恐怖分子資金籌集風險評估報告》（FSTB,2018），指2011至2015年因沒收令和限制令而受影響的房地產達到2.87億港元及9.2億港元，佔全部的9.64%及24.69%〔表三〕，屬第二高的沒收令及限制令的可變現資產，反映房地產與洗黑錢的重大關聯。

——節錄自七月份《信報財經月刊》