撰文：鄭雲風　本刊記者

去年政府牽頭土地大辯論後，民間、商界、政府議論紛紛，討論多時未達共識：有什麼選擇方案？土地短缺有何影響？如何增加土地儲蓄？

大多數討論聚焦土地來源、需求，浸大地理系教授鄧永成，卻關注土地公義：1200公頃土地，只得200公頃建房屋，其餘未有交代實際用途。相比需要多少土地，他更想知道新增的土地如何用，是否用得其所？

80年代，鄧永成從加拿大取得城市規劃碩士後回港，明白到資本主義製造土地不公平，決定放棄成為公務員，擔起教職，認為帶領同學認識社會，影響比成為規劃師更大。

研究香港城市發展多年，他慢慢明瞭，政府和地產商如何操縱都市規劃的話語權，甚至扭曲整個自由市場。他解釋，自80年代開始，兩者一直保持微妙關係：發展商將政府平整土地高價出售，政府再收取印花稅、地稅增加收入，從而有資源繼續起基建、造熟地，「為何樓房價不會跌？因為政府透過土地增加收入，沒理由不托市」。

鄧永成嘆息，過去看到不少重建計劃，開初說得冠冕堂皇，最終又變成地產發展項目。例如旺角波鞋街，原本說要保留傳統特色、設立體育名人館，結果換來冷冰冰的連鎖式商場，名人館沒蹤影，向公眾開放的空中花園也不見了，變成住戶專享空間。

政府權宜計 市場被扭曲

他開始明白到，香港一直「被規劃」，市民難以決定身處城市的面貌，就算政府多次說改善居住環境，都只是「門面功夫」。原因很簡單，決定未來特首的票不在市民手中。鄧永成說，若特首推出大量公屋，除了贏得民望及掌聲，沒有其他利益，反而會得罪有選舉票的地產商。

結果政府運用各種權宜之計，表現上回應民意，事實上只是少修少補。近年，政府推出的公營房屋面積愈來愈細，鄧永成表示，納米樓正是政府為求「交功課」而出現的產物，「不夠單位，咪縮少點，增加供應」。

數年前，政府盲搶地亦是另一例子，「我有學生在規劃署做，他們很多都不贊同，但只可以照做。」他直斥政府胡亂動用不適合建屋的土地，「搶完，有多少會讓普通市民住到？」

他形容現時房屋已變成商品房，個個都想着買樓，不能有空閒時間做其他事。訪問尾聲，記者問：「重量不重質的房屋何時結束？」他苦笑答：「Endless！」

——節錄自六月份《信報財經月刊》