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2019年5月24日 推介文章

加按四年升258% 金管局無危機意識

香港「家庭總債務佔本地生產總值(GDP)百分比」(家債產值比)由1990年的34.5%蛇行上升,近年持續破紀錄創新高,2018年第三季的「家債產值比」升至71.4%,30年間上升超過一倍〔圖一〕。已有多份研究指出,家庭債務的上升與債務危機及經濟衰退有重大關聯,尤其與家庭按揭貸款的關聯最大1,香港金管局對此高度關注。

撰文:姚松炎  樓市觀察

金管局(2018)發表了有關香港過去20年的「家債產值比」內各分項的變化,其中佔份額最大的是住宅樓宇按揭貸款,其餘兩類分別為信用卡債務及其他私人目的債務。金管局認為由於樓宇按揭貸款總額佔GDP百分比一直維持在50%以下,並沒有上升趨勢,因此認為香港的家庭債務仍然相當安全2〔圖二〕。

然而,「其他私人目的債務」佔GDP在過去二十年卻有明顯上升趨勢,由2000年的不足10%,升至超過20%。金管局指出其中一大憂慮是關於資產價格暴漲而引發的信貸增長,當房產價格上升,業主可以從資產價格升幅中再加按套現,用作私人目的,甚至用作再購買物業,形成惡性循環進一步谷高樓價。雖然金管局的研究認為借貸者的儲蓄率高、財富厚及債務負擔低,不會對香港整體的金融穩定造成威脅。然而,如果仔細審視過去幾年的樓宇加按佔整體按揭金額比例急增的情況,對銀行體系的風險帶來前所未有的新威脅,不容忽視。

一般關於住宅樓宇按揭的研究,一直只集中討論一手樓和二手樓市場的按揭數據,在GoogleScholar的學術搜尋器中幾乎完全找不到任何有關香港的加按研究。加按(mortgage refinancing)可稱為第三類住宅按揭,過去因為份額不高,一直不為市民所注意,但近年已成為三者中份額最高的住宅按揭種類,由於加按依賴樓價升幅來支撑,形成風險最高的高危債務表層,令銀行體系的風險大增。

所謂加按是指(一)當樓宇價格上升,銀行根據金管局的最高按揭成數指引,如果業主向銀行(放貸人)申請,銀行可以向貸款人增加樓宇的總貸款金額,所增加的部分就成為加按;或(二)當貸款人已經供款一段時間,令到總欠款額已經低於最高按揭金額,貸款人可以向銀行申請借回已供款的部分。當然一切必須經過審批程序,包括視乎貸款人的還款能力和過去的還款表現等等。

樓宇升值  加按套現

如果沒有仔細把按揭分類,分析按揭總金額容易出現誤導,以為按揭金額在過去五年大漲小回。如圖三顯示過去五年的住宅按揭總金額,從2014年的每月大約150億元,上升至2018年中的480億元高峰,即使近月有所急降,仍然處於每月250億元左右,比2014年上升了67%。但若扣除加按金額,實際上過去五年的一二手房屋按揭金額相對穩定,一直在100億至300億元之間徘徊,近期更加回落至2014年初的水平,五年間並沒有顯著升幅。換言之,過去三年的按揭金額升幅主要來自加按金額大幅增加,而非置業需求增長。

過去,加按只佔整體按揭金額的少數,一般不超過20%,最常見的加按申請是來自商人因短期現金周轉困難,所以須要加按樓宇以解資金周轉之急,但如果樓價平穩,業主需要供款多年才有空間申請加按。然而,近年由於樓價不斷大幅上升,變成業主可隨升浪不斷新做加按,把樓價升幅部分透過加按套現。此外,亦因近年樓價實在太貴,買樓首期動輒需要幾百萬元,不少年輕人都需要家長的財務支援才能購買住宅單位;而不少家長為子女所提供的財務支援其實是來自加按自己的住宅樓宇,形成買一層樓要按兩層樓的怪現象。

加按總債務或超4000億

事實上,2014年前,加按佔整體按揭金額比例只有一成多,每年的加按金額亦不過30億元左右。以2014年7月為例,該年的按揭總金額約為282.9億元,而加按金額只佔13%,約為37.9億元。但至2018年9月,當按揭總金額只輕微上升11.6%,約至315.8億元,但加按金額已經上升了258%,升至約135.5億元,佔按揭總金額的43%,升幅驚人!〔圖四〕即使近月加按金額有所回落,但債務會累積,除非借貸人提早清還,否則過去五年的加按總債務可能已經超過4000億元。

這個趨勢顯示加按已經成為銀行按揭生意的單一最大板塊,貸款金額的增長大幅跑贏一、二手樓宇的按揭業務。這是一項不尋常的市場變化,其中原因有待實證研究結果,但合理懷疑應是來自供應方,包括銀行的按揭條款變化有關。

首先,加按的需求理應比較固定,業主不會愈來愈需要現金周轉或花費,除非貸款的條款愈來愈吸引,令本來不太需要貸款的業主也考慮借錢,尤其當加按可獲投資優惠、存款利息優惠及回贈優惠等吸引條款,業主放在樓宇的積蓄本來就是為了投資保值,如果可以透過加按來套現再投資,且獲優惠,表面上是非常吸引的機會,加上近年H+按揭息口超低,令人難以抗拒。

近年銀行對加按放貸非常積極,相信與金管局對一二手樓的按揭政策收緊和政府的辣招有關,金管局先後多次把按揭成數下調,又要借貸人通過壓力測試,令到一二手樓的按揭貸款愈來愈難做得成,加上政府多次「加辣」,大幅增加置業成本,令一二手樓成交量急跌;所以銀行轉攻加按市場,利用超低息口及超長還款期,和加大回贈及各式優惠,更提供較高回報的再投資工具,提供一條龍服務,令大量業主落搭。

加按一方面令到本來已經贖回的資產又重新欠債,令整體銀行風險增加,另一方面有部分業主利用加按套現的錢用作首期購買多一間物業,導致債務更加高度集中在房產市場,任何樓價下跌將會令震盪力度加倍,一旦無力供款,而樓價大幅下滑,將可能同時失去兩間物業,如果是父母把自住物業加按為子女提供首期置業,更可能令兩代人持有負資產,退休保障也受到牽連。2007年美國次按風暴,其主因正是不良按揭貸款增加,大量加按套現,後來樓價逆轉,加按客棄供,市場出現大量銀主盤,樓價進一步受壓,最後引發國際金融風暴。兩年前筆者在立法會已就香港的加按金額上升情況向金管局質詢,但回覆認為現有風險管理足夠,不會採取任何防範措施,金管局似乎未有足夠的危機意識!

——節錄自五月份《信報財經月刊》

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