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2019年4月25日 推介文章

恐房產稅抽水 香港專業炒家撤離

撰文:黃愛琴 本刊記者

香港鋪天蓋地都是大灣區樓盤廣告。記者最近收到一個行銷電話,不是來自銀行或電訊公司,而是推銷一個珠海樓盤,聲稱「睇樓團日日出發,99蚊包來回船票,加一頓午餐」。

這邊廂,香港人湧入大灣區炒樓;那邊廂,一群專業投資者正部署撤資中山。

2015年,一個由香港人組成的投資團正式進軍中山。團員之一的黃榮耀對記者說,策略是「Buy in expectation,sell in fact!」當時連接深圳與中山的超級工程「深中通道」仍未落實,但他們實地考察時已發現了不少橋墩,推斷傳言屬實,故馬上大手掃貨。「中山位於大灣區尖三角的中央,相信是最大的利益者。」一年後,工程正式施工,他們已贏在起跑線。

目前,投資團在內地擁有多達140多個物業,九成位於中山,總市值約為3億元人民幣。類型方面,七成為住宅,其餘為公寓、寫字樓、商鋪、停車場等。

全國聯網有古怪

兩年前開始,黃榮耀從香港搬到中山市居住,方便掌握第一線「國情」,以及管理物業裝修事宜。去年,一則消息觸動了他的神經──中國不動產登記全國聯網落實!「這說明,房地產稅已經殺到埋身,擺明抽水」,令他們下定決心撤資大陸。

世界各國均有類似的房地產稅,為何在中國卻使投資者聞風喪膽?「投資大陸樓,前景未必很快實現,可能目前該地區空置,所謂『先建設,後發展』,因此人口一定稀疏,無人就無租值,無租值就無收入。」一旦實施房地產稅,租不出的物業也要交稅,形同「蝕本」生意。

有調查比較全球各大城市的租金回報,指出2018年,北京、上海、廣州、深圳四大城市全球包尾,介乎1.42%至1.72%之間,與日本、美國、澳洲等國的大城市形成巨大差距。由此推測,當持有成本增加,投資內地樓風險極大。

房地產稅仍未出台,細節欠奉,對投資者而言,未知永遠是一種最大的恐懼。黃榮耀拋出一大堆問號:「我們有不同類型的物業,是否都要交稅?不同物業怎計稅?我們的物業多數是合資,如何攤分稅項?每個城市或有不同稅率,對跨省跨市的房產又如何計稅?⋯⋯」

他再舉出一個例子,說明徵稅難以做到公平公正。「如城區中心50平(方米)賣1000萬,城郊地區200平賣200萬,如果免徵面積是50平,會否出現城區貴價地段不用交稅,反而郊區要交重稅?」

其實,房地產稅只是他們撤資的導火線,另外還有兩個原因:

吹出來的虛假繁榮

第一,中山樓價已經虛高,再沒有投資價值。「最初買入時市中心是7000元一平方,現在升到19000元,價格差兩倍,等於30蚊滙豐股票與80蚊滙豐股票的分別,還買不買?」低水買入,可以承受風險,水漲船高,則要避險。

第二,中國經濟「表面光鮮」,實則充滿危機。之所以有此結論,是來自他兩年多來在中山生活的實地觀察。以傢俬行業為例,他發現中山人只會光顧便宜卻低質的傢俬店,價錢較高的則乏人問津。一段時間後,就連生意好的傢俬店也倒閉了,原因是負債纍纍,割價傾銷,新債還舊債,最終「爆煲」。

他說:「香港做傢俬只需落五成訂金,內地卻要全數付清,45日後才送貨,其實是拖你30日數,拿你的錢去周轉,說穿即是無錢。」

記者在中山市考察,發現實體經濟確實疲弱。不少大型商場縱使外表華麗,門庭卻異常冷清,有些租戶更索性放棄經營。在最繁華的東區商業地段、一個三千呎一伙的豪宅屋苑前,一間連鎖咖啡店竟也宣告結業。

路邊的招聘廣告顯示,當地人普遍只有三、四千元人工,即要四個月不吃不喝才買到市中心一平方米的空間。「收入與支出不成比例,樓價無得再上。有錢買是需求,無錢買是欲望!」黃榮耀說。

基於以上種種風險,他們「疊埋心水」全數放盤。

——節錄自五月份《信報財經月刊》

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