香港市場出現什麼變化

本地經濟好壞參半

香港2014年12月綜合採購經理人指數(PMI)升至50.3，為5個月來首見回升；新訂單指數也由48.9升至51.8，反映出本地經濟在短期內可能繼續改善。不過，一些零售商12月的銷售疲軟，特別是與遊客和貴價產品相關的零售相對表現更為遜色。我們預期今年房地產價格將下跌，應為本地經濟的財富效應帶來負面衝擊。然而，中低收入的客群仍能為消費帶來一些支持。特首梁振英同意最低工資委員會提出的建議，將最低工資由每小時30元調升至32.5元，預期立法會將通過，並在2015年5月1日實施。因此，我們預估2015年本地生產總值(GDP)將增長2.3%，較2014年的2.2%略佳。

房地產和土地政策缺乏驚喜

特首梁振英任內的第三次施政報告中關於房地產的政策了無新意。梁振英重申政府將致力於扭轉供需失衡的情況，並強調將通過穩定且持續的土地供應，以及在必要時針對需求面作出調整，以確保私人房屋市場穩健發展。在特首的演說中，我們指出以下幾點值得關注的地方：

房地產供給：

• 根據已知將開發或是土地已整平準備開發的住宅項目，初步估計未來5年私人房屋單位每年平均落成量將有14600個，較過去5年平均數增加約三成。

• 政府估計在2014/15年度至2018/19年度的5年期內，共將有77100個公屋單位落成；政府亦維持未來10年每年平均興建約2萬個公屋單位的目標。

• 政府將實施一項先導計劃，將正在興建的公屋項目出售給「綠表」人士，定價比傳統居屋低廉。這項計劃有助於提高偏低的房屋自有率，尤其是低收入家庭。

土地供應：

• 政府先前物色的150幅用地中預計「相當部分」在2014/15至2018/19年度撥作房屋發展，提供21萬多個住宅單位，當中超過七成將為公營單位。

我們仍維持2015年香港樓價將下跌5%至10%的觀點。我們認為未來房地產市場供給充分，今年一手市場的新供給將至少達1.8萬個單位(地產商可以預售樓盤，因此其銷售數字或與施政報告中的落成量不同)。

此外，尤其政府以管理供給預期作為房屋和土地政策的重要元素，我們預期土地價格將持續受壓。由於地產商的土地成本仍低，我們仍預期地產商將持續「重量不重利潤率」的策略。

審慎看香港地產行業

鑑於我們預期2015年香港樓價將下滑，我們對香港地產行業保持審慎觀點。由於房價下跌不利於本地的消費與投資，我們偏好海外盈利佔比較高以及具獨特價值驅動力的香港企業。雖然投資者可能正尋找具有集團重組題材的上市公司。然而，我們不認為短期內有任何大型上市公司能純粹通過集團重組，為股東帶來明顯的增值。