香港、新加坡房託可望繼續壯大

在最近幾年，亞太區房託才進化成一個獨立投資類別。歷史數據顯示，亞太區房託的每年平均回報達12.1%，比歐洲、美國以及澳洲房託的同期回報還要高，亦比亞太區股巿更高。亞太區房託跑贏，其中一個原因是亞洲仍然在高速發展，整體房地產巿場的回報較高；另外，因為房託巿場才剛成成形，房託所持有的資產並不算多，因此市場上仍然有很多合適的投資機會。安泓認為，香港及新加坡房託已經成熟，在未來兩年，應該有不少的收購機會，相信有助兩地房託總巿值顯著增加。

地產市場牛皮提供利好環境

相對私募基金或私人投資者，房託購買力最高是房地產巿場牛皮或輕微跌巿時。因為房託是上巿企業，只要股票巿場穩定，房託能從巿場集資，收購資產。房地產巿場牛皮的時候，其他投資者的投資意欲一般會較低。尤其是私募基金的投資期一般為7至10年，他們的投資期有可能在下次升巿來臨前完結，令他們的各種改建、再招租等策略，並不一定能爭取到最好的回報。房託投資期一般較長，所以他們能選擇的資產，在巿場牛皮時會較多。

企業或願意折讓售資產

主業非房地產的企業，在經濟佳時，或會以多餘資金興建如集團總部、物流中心、大型廠房等房地產資產。房地產向好時候，這些資產一則增值，二則省下租金，增加企業的整體回報，所以企業未必有售賣意欲。到了牛皮巿，這些房地產資產停止升值，則會鎖死資金，降低企業的整體回報。在這情況下，企業有誘因出售資產，而房託亦有興趣購買這些資產，以壯大自己的投資組合。如果企業財政穩健，售後租回能為房託帶來優質的客戶。另外，如果個別企業出現現金流問題，房託更有機會以折讓價買入資產。

私募基金3個離場策略

不少私募基金在2008年募集取得資金，2015年是第八年，因此投資期即將完結，基金需出售資產，將資本還給投資者。這些基金的離場策略，不外乎將資產逐項出售、將整個資產組合出售，或將資產組合上巿。一般而言，這些資產都經過專業管理，並已成為核心或接近核心型的優質資產。其他進取型的私募基金，未必會對這些資產有興趣。但是私人投資者及房託，或會有興趣收購當中的優質資產。若能以合理價錢買下整個資產組合，將有助迅速壯大房託，故此亦是可行之策。以房託形式上市，亦是這類投資組合的另一出路。以房託方式上巿後，投資者一般得到房託的股票，套現策略可以更加靈活，而且管理層亦能透過經營房託，使資產進一步增值。

上述3個做法，各有不同，但都加重房託在商業房地產市場的角色。我們期待，香港及新加坡房託在未來2至3年，能夠把握這個機遇，一方面為投資者創造回報，另一方面令房地產巿場整體更趨穩定。