宏觀分析 | 2013-07-16 05:00
良言共享 王良享
上周美國聯儲局主席貝南奇再揮「承諾寬鬆」的魔術棒後，上周五美股收市價再創新高，標普500指數收報1680.19，較2009年金融海嘯後低位666.79已上漲1.5倍。去年中筆者指出，美國房屋市場復蘇步伐穩固，是美國經濟一大亮點。2012年，標普500指數漲幅為13.4%，美國建築商的交易所上市基金(ETF)XHB的漲幅更高達56%。年初至今，標普500指數上升17.8%，XHB漲幅為17.1%，跑輸大市。美國建築商托爾兄弟(Toll Brothers)股價由年初至今只升7%，比年內所創高位仍低約12%。
剛公布業績的摩根大通及富國銀行均表示，若美國按揭利率維持高位，房貸再按揭需求將大幅下降。過去兩個月，美國30年房按利率已上漲1.08%至4.48%，貝南奇的魔術棒成功將股市推上，但按息則只回落0.13%，美國房屋市場似將進入調整期。根據標普Case-Shiller指數顯示，美國房價於今年4月份創下7年來最大的同比漲幅，上升12.05%，高盛對366個美國城市的房價調查則指出，第一季度美國平均房價同比漲幅為7.7%。不過，過去9個星期內，美國新增房按宗數在8個星期出現下跌，其中6月28日該周內的跌幅為11.7%，是6個月內最大跌幅。此外，美國房按斷供比率雖然已從2010年高位的10.06%下跌，至今年首季的7.25%，但仍較2008年前10年的平均4.7%高出2.5個百分點。美國民眾通常透過再按揭套取現金，作消費或長期投資同途，但再按揭佔整體按揭宗數比率已下跌至26個月低位的64%。貝南奇上周的寬鬆保證，只可避免美國長期利率進一步「乾升」，但無助推低按息，一年內美國房價上漲幅度將因此收窄至5%左右。
美國房屋市場升幅收窄，但日本似乎剛進入復蘇期。7月4日，評級機構穆廸將日本地產板塊的信貸評級從負面上調至穩定。自從今年4月份日本央行宣布加碼買債後，日本的通脹已漸升温，5月份消費物價指數跌幅從3月份的-0.9%收窄至-0.3%，東京的核心消費物價指數由2009年4月至今最大的升幅是0.2%。雖說「安倍經濟學」最易見功之處，是弱日圓提升出口及出口商盈利，但其長期可持續趨勢仍來自通脹預期上升。
日本復蘇在望，令寫字樓需求上升，預期東京寫字樓空置率將從現在的8.4%下跌至2014年底的7%，甲級寫字樓租金增幅兩年內則可達20%。另一方面，「安倍經濟學」中一大支柱是就業市場的活化，今年2月份安倍成功游說大企業增發年終獎金(同比漲幅2.7%)，相信日本距全民加薪期不遠，支持私人房屋市場。不過，日本因庫房空虛，可能於2014年底提高銷售稅至10%，未來私樓市場仍有隱憂，因此，現時策略仍是買日股勝於買日本樓。