論佔中與中環寫字樓租金

隨著上周二政府正式提交了政改報告，香港的政改討論進入一個新階段。關於政改，巿場主要關注的是各類政治行動對經濟的影響。當中最能造成波動的，乃是究竟佔中會否發生？近日多間大行先後發表研究報告，預測佔中對本港股市可能造成的影響。今日先不論筆者的政治立場，在此為讀者詳細分析佔中對中環寫字樓租金的影響。

佔中之所以能成為各方關注的議題，主要因為香港的商業區集中於中區。一直以來，中區是香港的商業核心，大部分大機構的辦公室都設於中環。原因十分簡單，因為70、80年代的香港，甲級寫字樓只在中環，中環還有諸如餐廳、酒吧等輔助設施。另外，將辦公室設在中環，亦有群集效應；在中環上班，公司員工能與行內其他從業員保持聯絡；各類文件的傳送亦較為快捷。故此，長期以來，形成了一個文化認知：頂尖的人才及機構，都以進駐中環為榮。

上半年中環寫字樓租金跌幅顯著

今年上半年本港整體寫字樓租金略為下跌，當中以中環寫字樓租金跌幅最為顯著，跌幅達一成，呎租介乎90至150元。中環寫字樓租金跌勢較急，主要因為部分金融機構縮減規模，加上外資金融機構來港設立辦事處速度減慢，都對中環寫字樓租金造成衝擊。

另一方面，香港除了中環以外，在港島東及九龍東亦漸漸建立了商業區。其他舊區，如灣仔、銅鑼灣、甚至旺角等，其實亦開始了都巿更新計劃，亦不缺乏優質寫字樓。事實上近年愈來愈多金融機構將後勤部門搬離中環，這對中環寫字樓租金亦構成壓力。非核心地區的寫字樓租金相對便宜外，亦容許機構增加辦公室的功能，例如有些機構就建立了培訓中心，提升員工的競爭力。我們預期，在這些區份，各類照顧白領的輔助設施將會逐漸增加。因此，即使未來幾年有大型機構全面撤出中環搬到九龍東，我們也不會感到意外。

佔中成加速發展其他商業區誘因

佔中，對企業管理人的啟示，可能就是對位處中區的風險管理。筆者的研究顯示，不少位處中區的大型機構，都有一定的應變方案。當中的方案，要不就是要求員工留在家工作，或是暫時將寫字樓搬到其他地區。但這兩個方案，都只是短暫性的。更長遠的方案，是將維持日常營運的部門，搬離中區。

佔中亦提供了另一重規劃誘因，加速發展九龍東及其他商業區域。其他的國際金融中心，金融機構都散落在不同區域。以紐約為例，大型機構一般將辦公室設在下城或中城；很多號稱駐紐約的基金公司，甚至將辦公室設在紐約巿外的近郊地區。倫敦的金融機構亦分別駐於倫敦巿及金絲雀碼頭。故此，將大部分的金融機構集中在一個區，並非必然。雖說最上乘的管治之道，是政通人和，沒有土壤製造佔中，但是分散中環的重要性，亦會提高佔中的成本和難度，這有助降低佔中對香港的整體影響。

中環租金的溢價中長期將收窄

雖然如此，但我們認為佔中不會對中環寫字樓租金構成直接影響。不過，投資者除了要考慮香港整體的情況外，亦要思考中區及其他區域之間，相對價值的起跌。我們認為，如果佔中對商業活動造成影響，相信中環相對其他商業區域的吸引力將會進一步降低。中長期而言，中環租金相對其他地區的溢價將會持續收窄，因為將會有更多公司將部分或全部業務搬離中環。