專家評論 | 2024-12-19 08:30
王美鳳
樓按全放寬後 哪類人即時受惠
今年10月中，政府全面放寬按揭監管措施，在按揭成數方面，放寬前3000萬元以上樓價的按揭成數不足七成，設有按揭額上限2100萬元，而樓價3500萬元以上的按揭成數僅達六成，現時任何樓價按揭成數可高達七成，放寬後高價物業的首期門檻即時降低。
是次放寬還包含非自用物業例如是出租物業、投資物業的按揭成數上限由六成上調至七成、以公司名義形式持有物業、以資產水平方式申請貸款的按揭成數亦由六成上調至高達七成；而原本對於二套房按揭的規限亦放寬了，現時若按揭申請人本身已有按揭在身，又或本身已成為按揭擔保人，已不再受限於下調按揭成數最少一成的準則，按揭成數同樣可高達七成。
除了按揭成數，有關借款人的供款佔入息比率上限亦全面調整至一律50%。放寬前非自用物業(出租/投資物業)及二套房按揭的供款佔入息比率僅達40%。供款佔入息比率之「供款」包括借款人每月之總債務供款金額，而並非只以新購物業供款計算，假設借款人已有自用物業按揭供款在身，若再買多層樓申請按揭，便需將兩個物業按揭供款連同其他債務供款(如有)一併計算總額，而以往這情況的總供款金額佔每月入息不多於40%，現在上限則提高至50%，減低上會難度。
以上幾項樓按同步放寬帶來協同作用，買樓投資、買樓收租人士很多時已有按揭在身，放寬前可申請的按揭成數往往其實不足六成，基於已屬二套房按揭而需要扣減一成按揭，按揭成數僅達五成，放寬後等於可申請按揭成數由五成跳至七成。入市3000萬元以上高價物業的買家多屬於持有較充裕資金的人士，當中投資物業比例亦相對高些，是次放寬讓這些潛在買家的首期及入息要求均有所降低，增加入市投資物業的意欲。
今年2月樓市撤辣後，樓市辣稅包括二套房印花稅制(新住宅印花稅NRSD)已全面撤銷；加上最近亦撤銷二套房按揭規限，換樓用家便毋須基於有關規限而局限於以「先賣後買」方式換樓。例如換樓用家或希望選擇「先買後賣」方式以便在換屋過渡方面更易銜接。放寬前換樓用家在未賣出原有按揭物業之時，若先購置新居，新居便成為二套房按揭，在上會方面受限於扣減按揭成數，供款佔入息比率上限亦需下調至40%；現時則全線上調至按揭成數高達七成及供款佔入息比率上限50%，減低若選擇「先買後賣」方式換樓的難度。
樓按全放寬後，一二手交投量顯著上升，其實轉按申請量亦有所增加，對於有轉按實質需要的人士例如希望轉走發展商按揭、轉走財務貴息貸款、轉按甩按保又或轉按套現等需求，現時亦可能因應不同情況例如是3000萬元以上高價物業的按揭成數上調至七成，非自用物業/二套房按揭的放寬而較易於轉按。例如業主兩年前買入一個樓價3500萬元的投資物業，屬於第二套房按揭，礙於發展商七成按揭的低息蜜月期將屆滿，希望申請轉按。放寬前可申請按揭成數僅達五成，需補付較大金額才可轉按，再加上現時物業估值已跌至3300萬元，對應按揭餘額2329萬元，需補付金額高達679萬元，轉按難度較大；現時放寬後按揭成數上調至高達七成，轉按金額高達2310萬元，補付金額僅需19萬元，加上二套房按揭的供款入息要求亦放寬，轉按成功率變得明顯提高。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理