2024-12-14 00:00

大摩：明上半年樓價挫5% 全年打和

內地經濟復甦緩慢，加上人民幣滙率走弱，將持續影響香港樓市。摩根士丹利對港樓前景的看法轉淡，該行把2025年住宅樓價預測，由原本漲5%降至無升跌，全年零售銷售額預測更由原本增5%，改為跌5%，另預計明年商舖和辦公室租金再挫5%。

香港樓價自2021年中展開跌勢，至今二手樓價指數處於逾8年低位，大摩最新報告指出，2025年住宅供求和過去兩年情況相當類似，內地居民財富減少持續限制購買力，而美國進入減息周期，香港銀行按息年內累計下降0.5厘，可為樓價跌勢帶來緩衝。

參考現時新盤普遍低市價一成開售，大摩提到，發展商手上仍有大量住宅庫存，估計減價促銷情況延續到2025年，令明年上半年樓價再跌5%。

2025零售轉跌5% 舖租降半成

隨着美國減息逐步傳導至香港，大摩估計，港銀按息會由現水平3.625厘，降至明年底見3.25厘，租金收益由負轉正，配合政府早前就多項額外印花稅「撤辣」，金管局亦放寬按揭成數和供款入息比率（DSR）等要求，實際用家和投資者都開始重新關注住宅市場，明年中發展商庫存也將回到較健康水平，可望帶動2025年下半年樓價回穩，該行暫預計本港明年樓價先跌後回升，全年持平。

相比之下，零售舖位和寫字樓租務面對的壓力較大。大摩提到，人民幣滙價與香港零售銷售的表現走勢關連性大，該行暫預計人民幣明年再貶值5%，將繼續限制內地訪港旅客的消費力，而深圳貨物價格較香港便宜一半，吸引港人北上消費，到其他地區外遊的趨勢不會扭轉。

同時，大摩預期，2025年香港將有多個新商場落成，供過於求的情況下，零售商舖租金或因而在明年跌5%，各營運商為保市佔率將有大型推廣和減價優惠，綜合而言，料導致香港零售銷售額明年再挫5%。

辦公室面對的問題恐要更長時間解決，大摩認為，香港和內地經濟未完全復甦，而新股市場亦未見活躍，意味着香港寫字樓需求短期內難以反彈。

商廈供應多 寫字樓租金受壓

大摩預期2025至2026年度，會再有超過500萬方呎的新寫字樓落成，空置率可能較今年10月的13%進一步上升，新供應要到2027年才會顯著回落，意味着租金恐長期受壓。

按上述理據，大摩偏好房地產股多於收租股，個股方面應以選擇股息分派高兼穩定的公司，但考慮到板塊估值已經調整，加上前景並不樂觀，所以下調多隻股份目標價。

當中，大摩把九置（01997）和希慎（00014）降級，前者降兩級，由「增持」削至「減持」，後者由「大市同步」降至「減持」，宏觀環境欠佳，但上述公司或以加大槓桿保持派息水平，息口未大幅回落的情況下將令其資產負債表惡化。另一列入「減持」評級的為新世界（00017），大摩認為，即使該股長期跑輸大市，但其負債高而銷售動力料將持續疲弱，一段時間之內難恢復派息，甚至可能再出現大額減值，在同業之中屬較後的選擇。

看好新地信置領展派息穩

大摩較看好新地（00016）和信置（00083），因為兩間公司按盈利表現分派股息，負債不高甚至持有淨現金，派息前景穩健，給予「增持」評級。

領展（00823）亦同獲大摩「增持」評級，主要由於其高股息兼前景穩定，而且集中於大眾零售，香港出租率逾九成，持有的內地商場亦受惠港人北上消費，較同業所受的衝擊小。

 

（信報新書推薦《別踩過界！》，心理學家化解情緒病真實案例，立即購買）

實體書本地包郵優惠 : bit.ly/hkejbook178

電子書 : bit.ly/hkejp178