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信報投資 | 2024-11-01 00:00

思家投資 寧思雋

起樓風險高 置地也要「領展化」

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有「中環大地主」之稱的置地公司,早前公布其業務發展策略更新。當中,最受市場注目的是逐步撤出亞洲區建售物業(build-to-sell)市場,以及考慮將非核心業務透過分拆房託基金(REITs)等方式回收資本,並引入外部第三方資金提升財務效率。目標至2035年,可回收100億美元資本,在管資產約1000億美元,其中約六成屬於第三方資金。

領展從地痞升級國際REIT

置地的新方向,與領展(00823)的業務運作模式相似。領展的前身領匯,是由房委會分拆公共屋邨商場而成立的REIT,於2005年上市,在物業管理及財務上均有更大彈性,透過翻新物業及引入具質素的租戶後,商場人流增加,租金上升,增加股東回報。另一方面,管理層透過物業資產抵押貸款,甚至供股集資等方法增加資本,尋找併購機會。於是,領展由「本土地痞」公屋商場REIT出發,發展成目前持有北京、上海及新加坡等多個商業物業的「國際級REIT」。

在管理層的角度,將置地「領展化」之目的,一方面是中環置地廣場一帶的管理成績有目共睹,彰顯「中環大地主」的格調,在超高端商業物業管理行業之中甚具聲譽,容易吸引大型國際企業及店舖高價入駐,可是住宅物業則未能產生協同效應。

另外,置地過去集中發展國內物業,但內地樓市泡沫爆破後,起樓風險大增,於是做回收租佬,向亞太區主要城市推廣其「中環價值」,實屬更適合的做法。

中國人口老化 房市前景差

雖說中國物業市場仍然在低位徘徊,置地完全撤出建售物業業務,似乎有更長遠的原因。過去的經濟增長故事,都指出在亞洲區,特別是中國人口規模龐大,經濟增長迅速,理論上會催生大批中產階級,支持物業需求。不過,自從中國樓市泡沫爆破後,大家開始發現中國人口多,惟現時房屋供應量已達到供過於求的狀態,人口也迅速老化及減少,為未來物業市場的增長動力帶來疑問:當中國經濟增長動力愈來愈弱,而中國愈來愈多人不婚不生小孩,他們對住宅單位的需求又如何提升?

假如一個地方對房屋沒有太大需求,就算品牌聲譽如何「把炮」,都難以將這個行業起死回生。於是置地徹底退出建售物業市場,專注做回自己在行的超高端商業物業管理業務,在營運效率上或許更好。即使目前仍需面對甲級商廈空置率高企,以及內地奢侈品銷售顯著放緩等問題,但置地的超高端定位,在吸引商務租客上始終具有一定優勢。

隨着家族辦公室愈趨流行,更多富豪家族的財富願意被專業人士管理,未來或會有更多巨額資本走進另類資產市場尋找機會,這或許是置地管理層有意「領展化」,並引入外部第三方資金的另一原因。