宏觀分析 | 2014-06-26 05:00

陸庭龍

投資內房股債 首選北上深

最近一宗杭州地產發展商債務違約事件引起大家的關注，原因是一家本港上市公司借了一筆款項給這家地產發展商，收了還款而要作出通告。

內地的樓價持續下降，我們聽不到內地要買房的市民任何積極的回應，反而是市場擔憂樓價下跌的骨牌效應，導致地產發展商一家一家的倒下，銀行的壞賬不斷增加，其中影子銀行的情況更令人憂心。

實地體驗杭州「鬼城」

這次筆者為大家作一次實地報道。本周初出差到北京，北京的交通如常的堵塞，餐飲行情確是淡了些，尤其是高端消費場所，但一般市民的消費熱情尚可。北京之後，筆者要到一轉杭州，我最怕航班誤點，那是常常遇到的，要命的是登機後坐在機艙內，一等便是數小時的滋味，因此我選擇坐高鐵到杭州。雖然坐高鐵由北京到杭州需要接近六小時，但減掉往來市區到機場、候檢和飛行的時間，實際多出的時間大約不到兩小時。

高鐵從北京開出，先到天津，城市的面貌大同小異，也有很多正在施工的樓盤，蓋好的房子也不像入住率很高的。離開天津後進入山東省，先後經過濟南、曲阜、徐州等，山東是農業大省，農田一望無際，但隱約看到田野後矗立著一幢又一幢的高樓。有些地方一邊是田園景象，在鐵路的另一邊卻是一大片的建築工地，都是在蓋高樓大廈。恍惚每個縣市皆大興土木，發展房地產。

發展商頻減價 樓價受壓

高鐵真的很準時，在晚上九時半到達杭州東站，車站跟上海虹橋車站一樣的宏偉，設施新穎。可是車子開到站外，馬路上烏燈黑火，也有很多正在施工的樓盤，一些已經入伙的屋苑，窗內的燈火昏暗，入住率達一半，惟屋苑入口的馬路仍未修好，地下的店舖十室九空，感覺很荒涼。

也許是新區，距離市中心有一段路程的關係。第二天中午到蕭山區去，沿途所見，樓盤一個接著一個，心裏不禁納悶。我身邊的同事是杭州分行的，他告訴我杭州有大概20萬房子積存著，發展商不斷減價促銷，造成了樓價下行的壓力。

杭州的政策有別於其他城市，只要打下地基便能預售樓盤，其他城市有的要求封頂後才能開盤賣樓，因此很多資本小的發展商都到杭州來開發房地產，以獲取快速的資本回報，現在事與願違。

龍頭或國企背景較可靠

我沒有水晶球，不知道內地樓市最終的情況，但要消化掉那麼多樓盤，是需要很長時間的。時間又是資金鏈的敵人，必然會產生違約的骨牌效應。如果要投資內房股或內房債務，根據筆者的觀察，還是以一線城市如北京、上海、深圳等的發展商為主要考慮。此外，要挑選的必定是龍頭企業或有國企背景的較可靠。