美國減息後香港樓市初步反應

筆者於8月初曾經寫過一篇題目為「盤點香港樓市的可能利好因素」，當中提到最重要一點就是對減息的預期。轉眼過了兩個月，不出市場預料，減息正式出現，而且一開始已經是50點子，比預期更令人感到鼓舞。今期嘗試看看減息後香港樓市的初步反應。

在看樓市前，先看一看股市，近期股市的成交和上升速度，可算是瘋狂。恒生指數在7月中至9月中，一直徘徊於17500至18000點左右，但從9月24日開始，至國慶節後一日的10月2日，升達22443點，在這6個交易日，總共上升4000多點，每天的成交額更屢破紀錄。

市場普遍意見認為，這是對兩個重要觀點的反應。第一是對全球減息周期開始的樂觀預期；第二是最近中央政治局9月26日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作，發放的訊息：「實施有力度的減息、要促進房地產市場止跌回穩、要努力提振資本市場、要幫助企業渡過難關等」。市場解讀此次會議有許多新提法，令市場振奮。

在這次的上升大浪中，內地房地產相關的公司受惠非常巨大，多隻內房股都上升超過一倍以上。不過，香港的房地產開發公司，在相關時段，上升幅度只是約10%左右。一向以來，股市都會有大約半年的時間走在樓市之前，這次房地產股票的上升，相信亦反映樓市在幾個月之後會由現在比較悲觀的情況，轉變為相對樂觀。不過，可以看到香港的房地產公司上升幅度有限，換句話說可能香港的住宅樓市，在未來雖然轉趨平穩及重新進入上升軌道，惟上升幅度應該甚少，而且極之緩慢。

筆者認為，樓價由市場決定，市場的基礎因素取決於供應和需求。雖然利息開始下降，並且股市做好，但短期內不會改變香港目前住宅新盤供過於求的情況。最近外資投資大行發表報告估計，本港樓價明年將輕微反彈，幅度約5%，理由是減息周期會帶出額外的購買力。隨着市場反應正面，發展商期待已久，紛紛上馬各方面的推盤計劃，市場數以萬計的新盤單位，會否導致樓價下跌，不僅要看市場的吸納量，還要看發展商的定價策略。縱觀目前最新預備推出市場的項目，發展商仍未擺脫求量而不求價的姿態，形成樓價短期沒有上升的誘因。

回看購買力，香港住宅一向有頗大的自用剛性需求，但這個需求量，由於經濟仍然有待改善，估計短期改變不大。相對來說，投資方面有更大的正面考慮。差餉物業估價署8月最新私樓售價指數報292.1點，創8年以來的新低，整體樓價由高位累跌大約30%。而8月租金指數卻按月升1.13%，按年升6.41%，連升6個月，帶動今年首8個月租金指數累升6.18%，過去一年多住它租金已經總共上升超過10%。

一向以來，香港「租升價跌」背馳情況極為少見，而近期更連續兩年出現。租金回報率上升；加上減息周期啟動，部分租客將會「轉租為買」；同時，租金回報持續上升，定期利息又減，在一升一跌下，亦會吸引投資者入市作長線收租。在投資者入市帶動下，相信短期可以支持樓價喘定回穩，而中、長期更可帶動樓價上升。

最近有大發展商董事在報章新聞點評：「香港樓價見底，樓價轉趨平穩、美國利息減至2厘香港樓價將會逐步回升」；亦有房地產代理提出：「買樓肯定最安全，尤其現在樓價見底，現在入市，坐等美國減息2%、等待升值穩妥收租回報率」。這些相關建議，筆者基本上十分認同，中、長期樓市是會再度上升，但在未來6個月，相信只是平穩偏軟，有興趣的買家，仍然有充足的時間慢慢挑選心頭所好。

余錦雄
香港測量師學會前會長