高資金成本帶動房產折扣價出售

第一太平戴維斯發表8月投資市場報告指出，持續高昂的資金成本，導致更多物業投資者以折扣價出售資產。現已出現現金充裕的買家和最終用戶，佔據了市場主導地位的現象。

報告指出，由於聯儲局沒有如市場預期般減息，導致香港銀行同業拆息保持高位；因此，銀行採取更加保守的貸款方式，特定分類貸款比率從1.56%上升至1.79%，借款人的融資成本也伴隨上升。銀行對商業地產市場貸款的意願不高，進一步限制市場的投資需求；同時，正在重新評估其手上的貸款組合，收回部分抵押物業，此投資環境有利於現金充裕的投資者和用家，能夠與陷入財務困境的賣家協商更優惠的價格。

投資市場整體大型非住宅物業交易總額大幅下降，今年上半年僅達99億元，按年下降47%。儘管如此，在今年第二季仍有一宗全幢出售交易，一幢位於紅磡全新酒店以10億元成交，買家為香港都會大學。物業擁255間客房，旨在為其學生提供住宿。突顯現金充裕的用家正推動市場。

報告更指出，香港房地產市場出現重大轉變，困境資產銷售在寫字樓和零售市場中成為趨勢。在寫字樓市場，中環皇后大道中9號的29樓單位相比最高價時，亦以多於60%以上的折扣被收購。在零售市場，值得關注的交易包括藍塘傲基座商場及公眾停車場，以5.4億元售予華潤集團旗下的華潤隆地。

該行預計，今年下半年看到商業房地產市場出現更多困境資產銷售，真正現金充裕的買家和機構，將成為主要受益者，繼續物色性價比高的交易。他們一直瞄準大幅折扣及租金回報率達5%至6%的物業，這些交易預計大多發生在近邊境的郊區，而今年下半年可能會有更多此類高收益資產出現。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，持續的高昂資金成本，使愈來愈多的房地產投資者以折扣價出售資產，但銀行不願向商業房地產市場提供貸款，限制投資需求，出現現金充裕的買家和最終用戶佔據了市場主導地位的現象。

第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光指出，香港房地產市場近年來面臨重大挑戰。港元升值和高息已影響本地經濟，導致遊客消費和可支配收入下降。深圳新購物商場的興起，也將部分本地消費轉移到中國，導致核心街舖租金自2019年起下降50%。預測今年甲級寫字樓價格和核心街舖，租金將下跌5%至10%。