專家評論 | 2024-08-06 08:30

葉敬誠

按保放寬出租 撤辣之後是加甜？

上星期五，按揭證券公司突然宣布按揭保險計劃的新安排，在個別情況下，考慮批准以按保入市的業主將物業出租。在2月「撤辣」威力減弱之際，上述行動是否顯示當局為「加甜」試溫？

2月底港府取消所有樓市辣稅、金管局上調七成按揭適用範圍、暫停按揭壓力測試，被市場形容為「撤辣」。其後的3、4月，一、二手成交急升。但撤辣的推動力未能維持太久，樓價及成交量都出現先升後回。市場開始出現「撤辣不足、需要加甜」的聲音，呼籲政府推出刺激樓市措施。上周由金管局全資擁有的按證公司調整按保，考慮批准業主將物業出租，便被部分人士認為是「加甜」的先聲。

過去按證公司多次表明，按揭保險是為了自住買家而設。不單申請按保時需申明物業用於自住，按證公司更會每年抽樣發信予借款人，要求他們聲明物業仍然用於自住、並提供居住證明等。過去也有虛報自住的業主被控入罪的個案。但暫時而言，不宜將上周的政策調整視為官方「加甜」的第一步。

按證公司表明會在三個情況下考慮批准按保借款人的出租要求，即家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業，以及其他特別需要。

首兩個條件合理而且客觀。以條件1為例，業主買樓時，可能先購入小單位，到了規劃生育時才發現空間不足；但又受限於財政原因，難以換樓，甚至因為樓價較購入時下跌，難以將物業出售。容許這些業主將物業出租，可說合情合理。同樣，業主失業，可能一時財困，如果可以把自住物業出租，有助解決他們的問題。據了解，以上述理由申請將物業出租，需要提供相關證明文件，例如醫生發出的懷孕證明、公司信等。單純「打算生兒育女」並不是可接受的理由。

至於第三項「特別需要」看來有一定主觀成份，筆者想到的可能理由包括工作/子女上學地區變換等，至於執行時的彈性有多大，便有等時間觀察。

在微觀層面，那些曾經透過按保入市，而現時正好因為家庭、工作因素而有需要將物業出租的業主，不妨考慮申請豁免，將物業出租。或者轉為「雙租族」(一方面租住居所，同時有物業出租)，或者搬回老家，將物業出租以應付按揭還款。但對投資者來說，估計難以透過按保以放大按揭槓桿。

在宏觀層面來說，措施料不會對樓市有明顯刺激作用，由於申請將按保物業出租有一定條件，而且有多個限制。一般情況下，業主不可持有其他香港住宅、獲准將物業出租的業主，需在豁免期內以香港為主要居住地、業主的配偶也不會在香港購入其他住宅。與其說措施是「刺激樓市」(加甜)，不如說是類似房委會容許未完成補價，又有突發需要的居屋業主將物業加按的人性化措施。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁