樓市低迷下改革土地政策

一向以來，香港經濟增長良好，而政府多年來致力於拓展基建、開發土地及推動房地產發展，並由此通過賣地獲得可觀收入。近幾年市場不斷向下，政府雖然已經大幅減少推出土地，但最近仍然不斷流標，創近幾十年歷史性的最差情況。根據外地傳媒最新分析，自2019年經歷黑暴與疫情以來，香港房地產的價值，包含商業房地產的損失，至少蒸發2700億美元，是2003年沙士危機以來，持續最久的一次經濟不景氣。

先說最新兩幅土地的招標。其一是柴灣「樂建居」地皮。2022年的《施政報告》中重新提出的「私人參建居屋」概念，並於2023年6月正式落實私人興建資助出售房屋先導計劃(「樂建居」)，這一計劃旨在引入私人發展商的專業技術和創新理念，為市民提供更優質的資助出售單位。

「樂建居」的賣地條款，要求發展商在付出地價和建築費用，完成發展後，以居屋形式折扣價格出售。當中更加入一些細節要求，例如要一次性發售單位。其實，私人參建資助房屋政策，要取得成效，一大關鍵在於樓市必須是在上升軌道中，發展商可以在付出地價和建築成本，兼且以折扣價格賣樓後，仍有一定利潤，方能創造「三贏」(政府、發展商、上車市民)的格局。

不過，最近幾年，香港住宅樓價由最高位回落最少三成，這一幅位於柴灣的「樂見居」地皮，單是建築成本、利息和其他等，可能已經差不多每方呎6500至7000元。如果依照賣地條款，要以市價六五折出售，就算零地價，仍然未必有合理的利潤，現時市場已經充斥大量未能消化的住宅貨源，所以一如預期，是沒有私人發展商願意承受不必要的風險。

另外一幅是元朗產業大樓相關地皮，是北部都會計劃發展的一個部分，佔地約35萬方呎。賣地條款要求完成的建設，用途可以協助棕地作業升級轉型、促進相關產業發展，並且中標者須交還不少於30%樓面予政府。由於要求複雜，並且用途需求不明朗，所以市場反應極之冷淡，政府正在延長招標期限。

上面兩個例子，可以看到土地政策是必須因應市場而不斷靈活改變。之前市場興旺，政府當然可以用最簡單的方法招標出售，並且可以加入一些嚴格的條款，要求中標的發展商，順道幫政府建設一些需要的基建或設施。

不過，反觀現時市場狀態，政府應在土地政策上做出更多改革，加快土地出售進程、放寬土地用途限制，釋放更多可供開發的地塊，這些措施不僅可以降低土地成本，還能吸引更多私人開發商參與北部都會區的建設。尤其一些長遠發展計劃，如北部都會區，應該通過各種政策和措施來鼓勵私人市場的積極參與，以提升房地產市場的質量和效益。

此外，完善的基礎設施是促進地區發展的重要因素。政府通過大量投資交通、能源、通訊等基礎設施，可以為需要的發展，奠定堅實基礎，這些基礎設施不僅提高區域的便利性，還大大增加投資吸引力。企業在決定是否投資某個地區時，基礎設施的完備程度是一個重要的考量因素，政府的基建投資，會驅使發展區成為一個更具吸引力的投資熱點。

在經濟環境不理想的時候，政府亦有財政緊絀的問題，如果要推動整體房地產及基建發展，例如北部都會區，政府應積極推動公私合作模式，以充分發揮市場的力量。通過與私人開發商合作，政府可以引入更多資本和創新理念，加快地區的開發進程，這種合作模式不僅有助於分擔開發風險，還能提升項目的質量和效率。政府在合作過程中扮演協調者和支持者的角色，提供必要的政策支持和資金援助，以確保項目的順利進行。

為中小型地產商及建築商提供更多的支持和保障措施也是關鍵。這些公司通常具備豐富的施工經驗和技術，但在市場營銷和風險管理方面可能較為薄弱。例如「樂建居」相類似項目，政府可以通過設立包底制度，以較低價格回購未能售出的單位，幫助這些公司分擔一部分風險，讓他們更加專注於設計和建造高質量的住宅，而不必擔心市場風險。

此外，政府應提供各種優惠政策來吸引更多的私人投資者，例如分期徵收地價、稅收減免、貸款優惠和快速審批程序等，這些措施可以降低投資成本，提升投資回報率，從而吸引更多資本投入北部都會區的發展。這些政策支持不僅針對大型開發商，也應涵蓋中小型企業，鼓勵他們參與區域建設，促進多元化發展。

總之，香港政府可以通過一系列政策措施和基礎設施建設，以創造有利於私人市場參與的誘因。這些措施不僅促進了房地產市場的繁榮，還推動整個區域的經濟和社會發展。一些大型計劃如北部都會區發展，有望成為香港未來的重要經濟增長點。

余錦雄
香港測量師學會前會長