2024-07-30 07:00
【信報月刊】內地客炒細價樓 價跌租升回報高
【本刊記者郭顯通】香港樓市「跌跌不休」，許多欲置業者轉買為租，帶動租金回報率上升。從前最不抗跌的細價樓，撤辣後竟受內地客青睞，「西餅客」重見天日，是投資策略也是資產配置需要。學者預測，細價樓用家需求持續強勁，租金回報仍有上升空間，相對而言，豪宅不具投資價值。
香港樓市「三大希望」已幾近全滅。「第一，通關，現在通了關也無料到；第二，撤辣，振了一振，又打回原形；最後一個希望，減息，到底減不減？我答不到，聯儲局時鷹時鴿。」仲量聯行香港主席曾煥平表達憂慮，接受本刊訪問時道，「如果（樓價）再跌多幾年，一直以來對樓市的信仰就會崩潰」。然而在樓市前景黯淡，跌跌不休時，細價樓的租金回報反而變得有一定吸引力。
最新中原城市租金回報率顯示，雖然撤辣效應漸弱，樓價輕微回落，惟同期租金持續向好，目前回報率企穩三厘以上，處於八年來高位，不僅租盤需求大增，有部分地區的租盤更供不應求。隨着樓價跌勢，上升的租金讓回報率愈見可觀，代理也以此為賣點推銷。
內地「西餅客」重臨
撤辣後購買伙數再無限制，對買賣雙方都是好消息。「SEASONS PLACE第一次開賣，有新移民客戶跟我買了十間八間，用來收租。」中原地產九龍豪宅副區域營業董事劉俊傑憶述撤辣初期，投資市道暢旺，其團隊業務榮登九龍區三甲。
若留意數月來新盤市道，不難發現大手成交，當中更不乏以公司名義入市的「西餅客」（指大手買家，因通常「一打」、「半打」地買而得名），舉例近日開盤的屯門黃金海灣．意嵐，開售不足8小時「一Cue清枱」。
業界中人曾煥平心知箇中玄機，「經紀教西餅客用公司名義買，預備了很多間公司來買樓，說現在炒即刻有得賺，不然內地客哪有如此醒目識用公司名買？」
這些買家雖說「大手」，但買的多為偏實用的小戶型，「冧心」較細，美聯物業深圳董事總經理江賢亮透露，「自香港撤辣，我們深圳這邊的諮詢翻了幾倍，成交也增加200%以上」，其中客人最感興趣的是1000萬元左右的小兩房戶，約五至六十平方米（即538平方呎至646平方呎），多數買兩至三套以分散投資。春江水暖鴨先知，劉俊傑留意到內地客新心水。
「現時內地客不似十年前那些full pay超級富豪，較多是中產或高管，都要承造按揭。」劉俊傑描述今日內地客買樓模式：先在網上搜集資料，做足功課才來找代理買貨，亦因此客到時已有方向，甚至揀定貨。為何精打細算？「現在財富得來不易。」由大老闆到中產，由一件大到幾件細，內地客買樓也出現「範式轉移」。
原文請閱8月份《信報財經月刊》