非業主也可以是樓按借款人？

一般情況下，把物業抵押予銀行借取樓按，業主便會是借款人。但少數情況下，卻會出現按揭申請時，業主非借款人的情況。究竟此類情況為何出現？又有什麼好處或壞處？

樓按是以物業作抵押的借貸。在多數情況下，同意以物業作為抵押的按揭人(Mortgagor)，以及借取款項、承擔還款責任的借款人(Borrower)的身份會完全重疊。但有部分情況，兩個身份是可以分開的。其中一種情況是業主無收入，便可能會以按揭人身份，同意把物業抵押，由另外的借款人(通常為業主的直系親屬)負上還款的責任。如果借款人拖欠還款或違約，銀行便可收回抵押物業。

以上情況與常見的「加擔保人」完全不同。常見的按揭申請加擔保人，原因是按揭借款人的收入不足以通過供款與入息比率的要求。此時便需要另外找擔保人(Guarantor)，加上其收入，以通過供款比率的要求，而擔保人在平時並沒有還款的責任。只有在借款人未能還款時，擔保人才會承擔起相關債務的還款責任。

另一種分拆按揭人及借款人的情況是物業業主雖然有收入，但本身有其他外債，如果連同外債計算，即使加擔保人也未能通過供款與收入比率的要求。在此種情況下，市場上有部分銀行會接受，可以單獨計算借款人，而不計算業主(即按揭人)的收入及負債。對於部分有較多債務，本身難以通過供款與收入比率計算的業主，便會以自己作按揭人、親人作借款人的方式申請按揭。

不過，要留意並不是每一家銀行都可如此處理，大部分銀行在計算供款與入息比率時，會將按揭人及借款人的債務一併計算。而即使是可以單獨計算借款人供款負擔的銀行，在處理申請時，也一樣會要求按揭人提供信貸報告。也的確曾有例子，借款人的收入足以通過供款比率的要求，但按揭人本身卻因為信貸紀錄不良，而被銀行拒批的個案。此外，樓按的申請人中，不論其身份是按揭人、借款人抑或擔保人，任何一位在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保，都會被視為多重按揭，按揭成數會較標準扣減一成。

最後也要留意，只有標準成數的按揭，即不經按揭保險情況下，借款人、按揭人可以分開。在涉及按保時，會要求業主本身即為借款人。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁