內房調整下仍存投資機會

投資者一直關注內房前景，因其擁有廣泛價值鏈，並佔中國國內生產總值約五分一，故此對中國經濟發展的影響舉足輕重。步入2024年時，中國房地產業仍然受困，物業銷量和價格齊跌。近月，當局再度推出新一輪措施支持房地產需求，特別是有助已建樓房去庫存的政策，包括放寬置業限制、下調按揭利率及降低首期要求，內房股估值因而由較低水平略為回升。

新措施利國營發展商建築公司

中國當地智庫的消息指出，中國正試行新的供給側改革，包括城中村改造和提供售價較相宜的樓房。新房地產刺激性措施和城中村改造的成效，主要取決於其執行及置業人士的信心，而晉達認為有份參與其中、業務多元化的個別國營發展商和建築公司，相較於前景仍然複雜、負債水平偏高，且過度發展低線城市的大型傳統私人發展商，能帶來投資機會。

話說回來，內房業長時間低迷的其中一項正面影響，是促使發展商調整商業模式，透過提升靈活性來增加生存機會。如果房地產公司能夠擁有多元化的收入來源，避免純粹專注於住宅市場，而是涵蓋較廣泛的商業房地產、投資物業和租賃，以及物業管理的業務組合，普遍有較高的生存和復原機會。

「升級」家電製造商看高一線

中國正步入由家庭組成和需求升級帶動的穩步增長新階段，「消費升級」亦反映在住屋相關的巿場上，不僅是隨着內地青年移居至超大型城市，而為一二線城巿帶來強勁的住屋升級需求，從而提供投資良機，還有的是對家電的潛在升級需求。

一方面，升級房地產開發項目的完成度甚高，有助製造商以吸引的價格水平出售高級電器；另一方面，在2020年首次控疫封城刺激消費開支急增後，內地家庭發現擁有優質家電可以帶來便捷的生活，而這股升級趨勢在2023年持續升溫。隨着家電開支在控疫封城時期觸頂後，距今已有4年，我們可以合理假設，消費者尚有進一步升級的潛力，特別是在消費氣氛持續好轉，而一般消費亦有所增加的情況下。

居民可動用入息水平呈升勢

決定未來開支潛力的關鍵因素包括：可動用入息水平，以及房市衰退對家庭平均債務水平的影響。傳統經濟理論認為，房地產價格大幅下跌應會產生負面財富效應，但實際情況似乎並非如此。城市和農村居民的可動用入息水平穩健，並呈現上升趨勢，令我們看好未來的升級需求潛力。