基金 | 2024-06-19 05:00

盧穗欣

新房策出台 留意三中全會更多訊息

上月，中國推出歷史性措施挽救樓市，雖然細節有待公布，但東亞聯豐認為最壞時間應該已經過去。早前推出的措施，已經有助穩定一些龍頭地產商的信貸基本面。不過，地產商盈利要見到量價齊升才會出現改善，縱然措施方向正確，但相信還需要一段長時間才收到效果。因此，對於内房股，團隊仍然抱審慎態度。

5月初，杭州和西安相繼撤銷「限購令」，其後央行宣布取消國內按揭貸款利率下限和降低首期比例。首置物業最低首期由20%降低至15%，第二套房則從30%下調至25%。央行將同時設立3000億元人民幣保障性住房再貸款，鼓勵地方國企收購一些已建成但閒置的物業。對於收購規模、執行形式和時間表等細節尚未明朗，我們預計7月舉行的三中全會將有更多訊息，投資者應留意屆時相關分析。

等待房市政策更多細節

中國百強5月合約銷售按月上升3.4%，按年則下跌約34%，但跌幅較4月下挫45%有所收窄。截至4月底，全國住宅待售面積大約3.91億平方米，按年上升約24.5%。要樓市回暖，先要恢復投資者信心，惟暫時尚未見有此跡象，尤其是當中國經濟仍處於結構性轉型階段。團隊認為要待銷售回升，樓價顯著反彈，地產商盈利才會出現改善。因此，在現階段，團隊對於内房股仍抱審慎態度，待措施成效明朗化才再作評估。

是次措施方向正確，不過執行起來卻不乏挑戰。截至2023年底，中國地方政府債務高達約40.74萬億元人民幣，因此他們未必有動力擴大低回報率的社會住宅項目。同時，銀行也會評估是否願意向可能虧損的企業提供貸款。我們估計，新措施成效仍需觀察數月，倘若當局感到力度依然不足，相信才會再考慮其他方案。

個別内房信貸基本面改善

中國房地產過去20年是内地經濟重要支柱，包括間接帶動的相關行業，合共佔國内生産總值約17%。疫情期間，地產商由於缺乏資金，很多已售出卻逾期交付的住宅項目未能竣工，買家繼而斷供，令地產商資金更為緊絀，為樓市帶來惡性循環。

部分内房債具投資機遇

中國樓市於2021年漸趨疲弱，從那時起，當局不斷推出措施以穩定房地產市場，包括銀行早前透過項目貸款或擔保債券等方式，協助財務穩健的開發商再融資。這措施對於實力雄厚的開發商確實提供了支持，鞏固了它們的信貸基調。因此，我們認為直接受惠的地產商所發行的内房債具投資機遇，例如具投資級別評級的開發商、國企或有地方國資委為母公司的開發商，以及擁有足夠投資物業作為抵押品的地產商。此外，能夠成功為外債進行重組的高收益債券發行人，我們也會多加留意。