2024-06-07 07:00
【信報月刊】港樓放寬按揭增需求 旺丁不旺財
【奧克蘭大學商學院副教授姚松炎】港樓放寬按揭政策可以吸引新增的需求，譬如撤銷壓力測試，把過去十多年一直無法置業的家庭鬆綁，令市場多了一批新增的購買力，自然帶動成交量上升，但由於今次的放寬按揭措施只屬放寬入場門檻性質，並未提供太多經濟方面的誘因，所以買家也不會盲目出高價入貨，結果是旺丁不旺財。
去年10月特首在《施政報告》宣布撤銷部分辣招，樓市反應非常冷淡，無論在樓價或成交量方面都未見明顯回升，撤辣的第一階段似乎無效。至今年2月財政司司長在《財政預算案》中宣布撤銷剩餘的所有辣招，並同時放寬部分按揭政策，包括取消壓力測試，市場反應卻截然不同，尤其在成交量方面，4月份的一、二手樓成交量均出現強勁的反彈，一手私樓的成交量飆升至3618宗，比3月份的1485宗，急升超過一倍，更可能是過去18年來的新高，二手樓的成交量同樣急升至5352宗，比3月份的2701宗同樣是大升九成多，雖然未能打破2021年的近年高位6258宗，但已是很多年未見的重上五千宗以上的成交水平；然而，樓價方面卻只有極輕微的回升，而且市場不斷傳出蝕讓個案及新盤割價傾銷等不利樓價的消息，負資產宗數更傳按年急升四倍，有不少評論指撤辣小陽春已過，再次重燃撤辣無效論。
樓價窄幅爭持
理論上，由於辣招只屬增加成本措施，在負實質利率時期投資者普遍預期樓價上升，只要預期升幅高於一次性的辣招費用，措施一般不會對樓市有太大的影響，過去十幾年的市場數據亦實在如此；同理，在正實質利率時期，若投資者預期樓價下跌，而跌幅深於撤辣所省，撤銷辣招同樣無助促進成交或推升樓價。相反，放寬按揭政策可以吸引新增的需求，譬如撤銷壓力測試，把過去十多年一直無法置業的家庭鬆綁，令市場多了一批新增的購買力，自然帶動成交量上升，但由於今次的放寬按揭措施只屬放寬入場門檻性質，並未提供太多經濟方面的誘因，所以買家也不會盲目出高價入貨，結果是旺丁不旺財，成交量急升，樓價卻只在窄幅爭持，這與本欄在兩個月前的分析不謀而合。
事實上，撤辣及放寬按揭政策後的樓價表現，並未出現明顯的回升，根據中原領先指數，樓價只從3月中的低位143.02，輕微回升至4月尾的146.48，撤辣後首50天的樓價升幅只有大約2.5%，而且軌跡升升跌跌，根本稱不上什麼陽春，自然不存在什麼春已逝。
原文請閱6月份《信報財經月刊》