甲級寫字樓的近況與未來

去年香港的高級商業辦公室市場呈現供應量增加、空置率上升的趨勢。根據近期市埸的報告，這個情況持續惡化，而甲級寫字樓的租金也出現相應的調整。

香港甲級寫字樓一般依照差餉物業估價署的官方標準，分為甲、乙、丙三級。要分類為甲級寫字樓，必須符合下列要求，包括「建築新型、裝修上乘」、「間隔具彈性」、「樓面面積廣闊(1.5萬方呎以上)」、「大堂與通道寬敞、裝潢講究」、「完善的中央空調系統」、「良好的載客與載貨升降機設備」、「專業管理系統」，以及「附設足夠停車場設施」。

整體建築設計符合上述甲級寫字樓的八大特點，再加上優越的位置，例如位於中環，就是各類型跨國機構的首選辦公地點，而這些跨國機構一般都能支付較高的租金，所以造成香港的寫字樓租金位於全球最前列。不過，近年因為市場變化，造成寫字樓嚴重供過於求的情況，而租金亦受到頗大的衝擊。

首先說說供應量。截至2023年底全港甲級寫字樓空置面積約1400萬方呎，整體空置率增至超過16%，是近數十年的歷史新高。當中最嚴重是九龍東，空置率達21%；其次是空置率約15.5%的港島東，而尖沙咀、灣仔、銅鑼灣及中環區域的整體空置率分別也超過10%。另外，由於中環幾個大型超甲級寫字樓項目，都在今年開始的幾年陸續落成，形成頂級辦公樓供應量更加充裕。

回看需求。先看看去年各區甲級寫字樓租用情況；全港主要辦公樓區大約可分為5區，分別是港島的中環區、灣仔銅鑼灣區及港島東區；另外就是尖沙咀區和九龍東區。在過去多年，每一個寫字樓區都有新的需求，產生一個需求吸納量。不過，去年中環、港島東及尖沙咀三個區的淨吸納量均錄得負數，即新增租用面積小於退租用面積。中環及港島東的淨退租面積，都超過25萬方呎。

除了上述的嚴重供過於求外，香港寫字樓市場亦受到一個結構性的打擊。由於科技發展和網絡聯結，近年發展出一個全新的混合工作方式，現時愈來愈多人選擇更多時間在家工作，引致對寫字樓面積的人均使用量持續減少。

還有就是全球地緣政治與西方制裁中國政策對香港所產生的連鎖性經濟封殺。一向以來最能支付貴價寫字樓租金的主要是外資金融機構、房地產基金和相關的專業服務行業，例如律師樓和會計師樓等。近幾年外資持續退出大中華市場，轉向新加坡或其他地區，形成離開的企業比進入的企業更多，亦因此看到中環區的寫字樓淨吸納量竟然是負數。

基於上述種種，香港寫字樓市場遭受多重打擊，租金水平持續下降。傳統的外資集中地，中環及港島東區的甲級寫字樓尤為重災，租金由高位大跌逾20%。2023年本港甲級寫字樓租金全年下跌約6%，港島東及中環區更分別下跌比平均更多的7.5%及6.5%。今年第一季租金仍然緩慢向下，預計2024年本港甲級寫字樓租金將再下降5%至10%。

雖然似乎負面情緒充斥市場，但筆者對中長線的未來十分樂觀，世界的周期總是會在高低之間來來回回，相信在今年年尾開始，各類利好消息會陸續出現，包括美國利率進入下降周期、全球地緣性紛爭開始落幕，以及東西方經濟互信合作重新開始。屆時「一帶一路」經濟概念將會全面展開，香港金融市場亦會高速復甦，並支持寫字樓需求溫和增長，甲級寫字樓的租金又會進入一個穩定的增長周期。

余錦雄
香港測量師學會前會長